Ideální polovina RD - vyplacení

Dobrý den, vyčerpávající odpověď napsala kolegyně Helena Škutková Dlouhá. Řešení vypořádání spoluvlastnického podílu je nepříjemné, pokud nejsou strany ve shodě. U vás je asi nejlepší variantou prodej nemovitosti, úhrada hypotéky a vypořádání zbytku peněz dle vašich podílů. Nejlepsí by bylo, abyste si najal advokáta, který vás v celé věci zastoupí a nebude do sporu zapojen emocionálně. Do hry totiž vstupují dvě věci, užívání i vaší části nemovitosti, kde by vám bývalá přítelkyně měla platit přiměřený nájem a vaše placení hypotečního úvěru, kde by se měla podílet rovným dílem na výši splátky. Právník by jí pak vysvětlil, že vás buď vyplatí a převezme hypoteční úvěr a nebo nemovitost prodáte. Předpokládám, že platba nájemného vaši situaci neřeší, ale i to je možnost. Nejzazší řešení je žaloba na vypořádání spoluvlastnického podílu. A zde jsou opět stejné cesty, rozdělení nemovitosti, pokud to jde (př. na dvě bytové jednotky), ponechání jednomu z majitelů s Fin. kompenzací pro druhého (čili vyplacení podílu) a nebo prodej v dobrovolné dražbě. Dobrovolná dražba nepůsobí na trhu vždy nejlépe. Není to zcela běžná forma prodeje, spíše se používá pro prodej problémových nemovitostí. Takže dohoda by byla vždy lepší, než platit náklady na právníky a na soud a skončit se stejným výsledkem. Držím palce! Andrea Kohoutová makléřka

Dobrý den přeji,

zkusím poradit odborně. Při řešení vzájemných vztahů mezi spoluvlastníky je na prvním místě vždy vzájemná dohoda. Dohodnout se můžete na čemkoliv. Pokud se nebudete schopni dohodnout, platí následující zásady a pravidla. Každý ze spoluvlastníků má právo užívat věc v rozsahu svého spoluvlastnického podílu.

Pokud některý ze spoluvlastníků užívá věc nad rámec svého podílu bez dohody s druhým spoluvlastníkem a bez jiného právního titulu, dopouští se bezdůvodného obohacení, které je povinen druhému spoluvlastníkovi vydat.

Pokud se tedy s přítelkyní nedohodnete a ona bude užívat celou nemovitost, měla by Vám vydat bezdůvodné obohacení, jehož výše by odpovídala ½ obvyklého nájmu dané nemovitosti za období, kdy nemovitost užívala celou. Pokud bude jeden ze spoluvlastníků užívat nemovitost pouze v rozsahu svého podílu a druhý spoluvlastník věc ve zbylém rozsahu užívat nebude, aniž mu v užívání bude první spoluvlastník bránit, žádná náhrada druhému spoluvlastníkovi nenáleží, neboť je pouze jeho vůlí, že věc neužívá.

Pokud se nebudete schopni dohodnout na užívání nemovitosti, a nebudete se schopni dohodnout na ani na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, je možné podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Při absenci shodné vůle spoluvlastníků tak přichází na řadu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem. Z právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ") pak zcela jasně vyplývá, jak má soud při následném vypořádání spoluvlastnictví postupovat.

Způsoby vypořádání i jejich pořadí jsou vymezeny zákonem. Soud se od těchto způsobů nemůže odchýlit. Posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání je následující:


1) rozdělení věci
2) přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu
3) prodej věci ve veřejné dražbě

ad 1) Reálné rozdělení nemovité věci je primární způsob vypořádání spoluvlastnictví, kdy soud musí nejdříve zkoumat, zda je tento způsob vypořádání tzv. „dobře možný", nesníží-li se hodnota rozdělované věci a bude-li věc možné nadále užívat ke stejnému účelu. Jedná se o základní podmínky tohoto způsobu vypořádání. Dle závěrů judikatury je nutno reálné rozdělení nemovité věci učinit v součinnosti se znalcem na základě oddělovacího geometrického plánu. Dále je důležité posoudit, zda rozdělením nedojde k podstatnému snížení hodnoty rozdělované nemovité věci. Tato podmínka je výslovně zakotvena v § 1144 odst. 1 OZ. V případě nemovitých věcí bude soud posuzovat zejména to, zda provedení rozdělení nebude vyžadovat vysoké náklady a zda rozdělení nebude mít za následek rozkouskování nemovité věci na tak malé části, které by dále nebylo možno jakkoliv účelně či hospodářsky využít. Je nepochybné, že takovým rozdělením by se podstatně snížila hodnota nemovité věci.

Ad 2) Pokud má některý ze spoluvlastníků zájem o věc a je schopen druhého vyplatit, soud rozhodne tak, že celou věc přikáže do vlastnictví tomuto spoluvlastníkovi. Spoluvlastník, kterému je věc přikázána, vyplatí druhému spoluvlastníkovi přiměřenou náhradu. Soud tuto náhradu stanoví na základě znaleckého posudku a její výše obvykle odpovídá 1/2 tržní ceny nemovitosti.

Ad 3) Pokud žádný ze spoluvlastníků věc nechce nebo není schopen druhému uhradit přiměřenou náhradu, soud přikročí k prodeji nemovitosti ve veřejné držbě. Z výtěžku dražby se uhradí náklady dražby a zbytek výtěžku si spoluvlastníci rozdělí dle svých spoluvlastnických podílů. Z tohoto výtěžku pak mohou spoluvlastníci uhradit dlužný hypoteční úvěr.

Hodně štěstí.

S pozdravem Helena Škutová Dlouhá 

Jestli jste oba dva majitele tak z celým prodejem musíte souhlasit oba, ale je tu možnost odprodeje podílu nemovitosti samozřejmě za jinou částku než je tržní odhad.

Dobrý den. Souhlasím s panem Lukášem Buršou.

Dobrý den, je několik možností, jak se vzájemně vypořádat. 1. Odprodáte bývalé přítelkyni svou 1/2 (ona vás vyplatí), ale jak říkáte, to asi nebude možná varianta. 2. Domluvíte se oba na prodeji a prodáte společně celý dům. Z prodejní ceny se doplatí hypotéka a zbytek peněz si rozdělíte. 3. Prodáte pouze svou 1/2. Ta se však bude velice špatně prodávat. Protože vaše přítelkyně i nový majitel 1/2 by měli oba přístup do celého domu a mohli by tam bydlet. Protože vlastnictví ideální 1/2 znamená, že vlastníkovi patří polovina každého kousku domu. Může se najít někdo, kdo bude chtít 1/2 koupit, ale to by bylo za výrazně menší cenu, než kdyby se prodával celý dům. Bohužel jiná možnost moc není. Nejvýhodnější varianta je se domluvit a prodat dům jako celek. S pozdravem, Lukáš Burša