Jak vybrat špičkového realitního makléře?

Věřte, že se vám ozývají pouze nezkušení, začínající a podprůměrní makléři. Zkušení profesionálové nemají zapotřebí nabírat nemovitosti po telefonu. Když budete pasivní a necháte se „lovit“ realitními makléři, s velkou pravděpodobností za prodej nemovitosti utržíte méně než v případě spolupráce se špičkovým makléřem. Pokud chcete špičkového realitního makléře, měli byste být aktivní a vyhledat si ho samostatně.

Kde špičkového makléře najít

Jak najdete zkušeného a profesionálního makléře? Hledejte ve svém okolí, dejte na doporučení, hledejte na internetu, zajímejte se. Výběr makléře byste neměli podcenit a měli byste mu věnovat čas. Přeci jenom nemovitost prodáváte maximálně několikrát za život a jedná se o milionové částky, kde drobná chyba může ve výsledku stát statisíce.

Pokud chcete špičkového realitního makléře, měli byste být aktivní a vyhledat si ho samostatně.

10 kroků, jak vybrat nejlepšího realitního makléře

1První dojem

Hodně podprůměrných realitních makléřů na první dojem působí stejně důvěryhodně a seriózně jako špičkoví makléři. Nezkušený člověk na první dojem nedokáže zjistit, zda se jedná o dobrého nebo špatného realitního makléře.

Většina realitních makléřů je přesvědčena o své výjimečnosti a většina si myslí, že právě oni jsou těmi nejlepšími makléři.

„Podvodníčci“ či makléři s nízkým morálním kreditem bývají často dobrými prodejci, kteří ve vás dokáží lehce vzbudit pocit důvěry. Ve výsledku však „skutek utek“ a spolupráce s takovým makléřem pro vás bude mít minimální přínos (pokud se nestane nic horšího). První dojem byste tedy neměli přeceňovat a spíše byste si měli pořádně prověřit, zda se vás makléř nesnaží „opít rohlíkem“.

2Prověření makléře

Vše, co makléř říká, si musíte pořádně ověřovat. Zejména skutečné a prokazatelné výsledky, počet let praxe, doporučení, hodnocení, reference.

Porovnejte úroveň propagace nemovitosti s jeho konkurencí. Zda jsou fotografie nemovitosti pořízeny profesionálním fotografem (rozdíl je vidět na první pohled). Podívejte se, kolik má zakázek v nabídce. Pokud jich tam má desítky, zřejmě nebude pracovat exkluzivně. Špičkový profesionál pracuje vždy pouze exkluzivně, nemá zapotřebí brát neexkluzivní nabídky. Více o problematice exkluzivních smluv zde.

Dále doporučujeme zavolat si na stávající inzeráty makléře. Zjistěte, jak se makléř chová k zájemcům, jak rychle reaguje na emaily/telefony a zda a jak rychle zavolá zpět, pokud se mu nedovoláte.

Nejlepší makléři mají v nabídce pouze několik nemovitostí a těm se intenzivně věnují.

3Velikost kanceláře

U průměrných makléřů hraje velikost a renomovanost kanceláře větší roli než v případě špičkových makléřů. Pokud si vyberete průměrného makléře, máte alespoň jistotu, že se bude řídit zaběhlými procesy velké realitní kanceláře. I úroveň marketingu u velkých realitek bývá často na vyšší úrovni než v případě „garážových“ realitek.

Špičkový makléř však záštitu velké realitní kanceláře nemusí potřebovat. Pokud tedy hledáte nejlepší makléře, velikost kanceláře nehraje zásadní roli.

4Výše provize

Výše provize za realitní služby se pohybuje v průměru od 3 % do 5 % bez DPH. Důležitější než výše provize je, jaké služby za sjednanou provizi dostanete a zda jsou smluvně garantovány. Nezkušení makléři často pracují za stejnou provizi jako nejlepší makléři. Případně se cenově podbízejí a pracují za nižší provizi, ale nevěnují prodeji tolik úsilí, času a peněz.

Výše provize by neměla být určujícím kritériem při výběru makléře. I v případě 5% provize můžete v čistém utržit z prodeje nemovitosti více než když budete spolupracovat s makléřem za 2% provizi. 

Detailní informace o výši provize realitních kanceláří naleznete v samostatném článku.

Výše provize by neměla být určujícím kritériem při výběru makléře.

5Exkluzivita

Exkluzivita znamená, že danou nemovitost po daný čas nabízí pouze jedna realitní kancelář (realitní makléř). Nejlepší realitní makléři spolupracují pouze exkluzivně, nemají důvod spolupracovat jinak. Nemají zapotřebí být pouze jedni z prodávajících a mít tak malou pravděpodobnost, že nemovitost prodají právě oni.

Pokud totiž nemají alespoň částečnou jistotu, že nemovitost prodají, nebudou investovat peníze a čas do prodeje. Kvalitní marketing něco stojí, je tedy téměř jisté, že žádný makléř nebude investovat tisíce až desetitisíce pokud je pouze jeden z mnoha. 

Neexkluzivní makléři nebudou ani hájit vaše zájmy. Budou tlačit na rychlý prodej za každou cenu, aby jim neunikla provize a nemovitost neprodal někdo jiný. Budou tedy spíše zastupovat kupujícího než vás jako prodávajícího. U exkluzivní spolupráce se toto riziko částečně eliminuje.

Více o exkluzivních smlouvách a důvodech, proč není rozumné spolupracovat s více realitními kancelářemi zde.

Pokud chcete spolupracovat se špičkovým makléřem, je nutností přistoupit na exkluzivitu.

6Vyjednávací schopnosti

Možná nejdůležitější věcí u makléře jsou vyjednávací schopnosti. Úroveň vyjednávacích schopností má často zásadní vliv na utrženou cenu za prodej nemovitosti.

Je nesmírně složité nepodlehnout nátlaku na slevu a emocím při vyjednávání o ceně. Špatným vyjednáváním může prodávající strana přijít o mnoho peněz. Pokud je kupující schopný obchodník, může docílit toho, že nemovitost pod tlakem prodáte za nižší cenu. Více o taktikách zkušených obchodníků nalezente zde.

Pokud budete spolupracovat se špičkovým makléřem, který bude jasně hájit vaše zájmy a ne i zároveň zájmy kupujícího, dobrým vyjednáváním často dokáže zamezit případným „ztrátám“ v řádu statisíců Kč. Dobrý vyjednavač by neměl podlehnout nátlaku kupujícího.

Úroveň vyjednávacích schopností má často zásadní vliv na utrženou cenu za prodej nemovitosti.

7Plátcovství DPH

Drtivá většina makléřů pracuje na živnostenský list, i když je vedena pod samostatnou realitní kanceláří. Každý kvalitní a úspěšný makléř se zejména ve větších městech dříve či později stane plátcem DPH. Pokud realitní makléř ve větším městě není plátcem DPH, existují pouze 2 důvody, proč tomu tak není. Buď prodává málo nemovitostí a není tak skvělý, jak o sobě jistě tvrdí, nebo podvádí a provizi od prodávajících inkasuje v hotovosti bez dokladu.

Na stránkách Ministerstva financí si můžete zjistit, zda je makléř plátcem DPH.

8Reference od známých

Známí mohou/mohli mít jiné preference a kritéria při výběru makléře. Např. jim postačilo, že makléř nemovitost nějakým způsobem prodal a už si nedokázali spočítat, jaký byl jeho skutečný přínos. Případně znají někoho „kdo dělá v realitách“ či mají slíbenou odměnu od makléře.

I když je doporučující osoba důvěryhodná, může doporučit neschopného makléře. Reference od známých je dobrá volba, ale není ideální, a to i co do množství – kolik nemovitostí známému tento makléř prodal? Pravděpodobně jen jednu. Makléře byste si měli vybírat sami, podle vlastních kritérií a na základě referencí od více jeho klientů. 

9Kvalitní zprostředkovatelská smlouva

Ještě než se rozhodnete pro jednoho z makléřů, nechte si předložit jejich zprostředkovatelskou smlouvu. Smlouva vám toho hodně o makléři a jeho stylu práce napoví. Především by měla být stručná a srozumitelná, bez spousty poznámek pod čarou psaných malým písmem. Zkontrolujte, že makléř nabízí smlouvu na dobu určitou bez automatického prodlužování. Smlouvu na dobu neurčitou nebo automatické prodlužování nabízí zejména neseriózní makléři, kteří potom nemovitost aktivně neprodávají a nakonec vás přinutí zaplatit smluvní pokutu, pokud chcete smlouvu vypovědět a makléře změnit. 

Prověřte také, jaký rozsah služeb je ve smlouvě garantován a co přesně za dohodnutou provizi dostanete. Zkušení profesionálové za svou provizi nabízejí komplexní služby od přípravy nemovitosti na prodej až po poprodejní servis. Pokud není rozsah služeb ve smlouvě uveden, nebo jsou uvedeny pouze základní služby, nebude se pravděpodobně jednat o kvalitního makléře.

10Spolupráce s profesionály

Špičkový makléř se v roce 2023 nevyhne spolupráci s profesionály na jednotlivé oblasti. Běžně dnes využívají služeb designérů na provedení homestagingu, profesionálních fotografů na pořízení kvalitních fotek, které upoutají pozornost, marketingových specialistů, copywriterů na napsání bezchybných a poutavých textů inzerátů a webů či specializovaných právníků na sepsání rezervační či kupní smlouvy. Umí také spolupracovat s bankou při vyřízení hypotéky. Pokud vám makléř tvrdí, že bez problémů tohle všechno zvládá sám, bude lepší si najít jiného.

Kde nalézt nejlepší realitní makléře? Nejlepší makléře naleznete jednoduše zde.