Jak prodat nemovitost zatíženou právní vadou

Prodej nemovitosti s hypotékou

Lze vůbec prodat byt s hypotékou? Ano, je to možné, ale pokud se chcete vyhnout komplikacím, je důležité mít zkušenosti. V tomto okamžiku se hodí zkušený profesionální makléř, který přesně zná postup prodeje bytu s hypotékou.

Při prodeji bytu s hypotékou může váš úvěr doplatit kupující z vlastních prostředků nebo prostřednictvím svého hypotečního úvěru. Pokud prodej načasujete na den fixace, nemusíte bance platit žádné poplatky. Takové načasování je ale poměrně složité a většinou se tedy sankcím ze strany banky nevyhnete. Nicméně u hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. 12. 2016 si mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením. U starších úvěrů může být situaci diametrálně odlišná.

Některé banky nabízí i možnost převodu hypotéčního úvěru na kupujícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – banka, proddávající i kupující.

Postup při prodeji nemovitosti s hypotékou je následovný: 

1. Majitel požádá ve své bance o vystavení souhlasu s prodejem.
2. Banka vydá dlužníkovi doklad „Souhlas s předčasným splacením“, v němž jsou uvedeny údaje o výši doplatku a popsány podmínky, za nichž lze uskutečnit předčasné splacení.
3. Kupující musí být předem seznámený s podmínkami, za jakých bude hradit poslední (tzv. mimořádnou) splátku úvěru.
4. Dojde k výmazu původního zástavního práva. Ze strany kupujícího je v případě, že platí celou kupní cenu z vlastních prostředků, důležité podmínit výplatu z úschovy výmazem zástavního práva. Pokud kupující hradí kupní cenu částečně z hypotečního úvěru, má financující banka tuto podmínku ve své pravomoci.

Prodej nemovitosti s hypotékou je dnes běžnou záležitostí.

Prodej nemovitosti s nájemníkem

Existence nájemní smlouvy na dobu neurčitou u bytu či domu je považována za právní vadu a cena nemovitosti s nájemníkem je až o 20 % nižší než je průměrná cena bytu či domu v dané lokalitě.

Dle §680 odst. 2 občanského zákoníku vstupuje nový vlastník pronajaté věci do právního postavení původního pronajímatele. Nájemní smlouva tedy zůstává v platnosti a nový vlastník je touto smlouvou vázán. Při změně vlastnictví k nemovitosti může nájemní smlouvu vypovědět pouze nájemce. Pokud tedy jako kupující nechcete zakoupit nemovitost s nájemníkem, doporučujeme požadovat po prodávajícím potvrzení, že k předmětu prodeje nemá žádná osoba právo nájmu.

Prodej nemovitosti nabyté darem

Prodeji darované nemovitosti právně nic nebrání. Při darování je obdarovaný osvobozen od daně, pokud ale nabytou nemovitost prodá dříve než za 10 let (do 1. ledna 2021 to bylo 5 let), musí státu odvést daň z příjmu ve výši 15 %. Z té si může odečíst prokazatelný výdaj. 

Prodej bytu s věcným břemenem – dožitím

Prodej nemovitosti s břemenem dožití může být dost komplikovaný. Věcné břemeno dožití (tzv. služebnost) je povinnost, která omezuje vlastníka nemovitosti v jeho právech s nakládáním s nemovitostí. Věcná břemena váznou na věci bez ohledu na změnu vlastníka. Darovat potomkovi byt či dům a zřídit si v něm právo doživotního užívání je dnes celkem běžnou praxí. Stačí sepsat smlouvu a věcné břemeno nechat zapsat do katastru nemovitostí. Pokud se vlastník rozhodne nemovitost prodat, na trvání služebnosti to nebude mít žádný vliv.

Prodat nemovitost i se zřízeným věcným břemenem je možné, ale jelikož většina kupujících o věcné břemeno nestojí, je to těžké a ovlivní to výrazně prodejní cenu.

Ten, v jehož prospěch je věcné břemeno zapsáno, může kdykoli požádat o vymazání. Stejně tak může o výmaz požádat dědic po úmrtí toho, jehož práva byla věcným břemenem chráněna.

Věcné břemeno dožití (tzv. služebnost) je povinnost, která omezuje vlastníka nemovitosti v jeho právech s nakládáním s nemovitostí.

Prodej nemovitosti se zástavním právem

Zástavní právo je vlastně omezením vlastnického práva. Slouží zástavnímu věřiteli (bance či jiné fyzické či právnické osobě) k zajištění pohledávky pro případ, že dlužník nebude včas  podle dohodnutých podmínek splácet. Nemovitost se zástavním právem má zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví.

Ve většině případů je zástavním věřitelem banka a nemovitost tedy byla koupena pomocí hypotečního úvěru. Zástavním věřitelem ale může být i jakákoli jiná právnická či dokonce fyzická osoba. Před prodejem nemovitosti se zástavním právem je tedy nutné se seznámit s podmínkami věřitele. Vlastník nemovitosti totiž nesmí bez vědomí zástavního věřitele měnit či omezovat vlastnické právo. K prodeji nemovitosti může dojít pouze se souhlasem věřitele.

Prodej nemovitosti zatížené exekucí

I nemovitost zatíženou exekucí lze prodat, je to ale samozřejmě složitější proces než standardní prodej. S prodejem musí souhlasit nejen majitel nemovitosti, ale také exekutor, případně další věřitelé. Exekutor  vám sdělí aktuální výši dluhů (ta narůstá o úroky) a také to, jestli je převod nemovitosti možný okamžitě a dluhy se vyplácejí následně, nebo je třeba dluhy vyplatit předem. Na tom bude záviset ujednání v kupní smlouvě o způsobu úhrady kupní ceny. Do kupní smlouvy nezapomeňte zapsat lhůtu, ve které exekutor po splacení dluhu doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech příslušných zápisů z listu vlastnictví.

Pro prodej bytu v exekuci potřebujete znalecký posudek. Kupní cena nesmí být nižší než ta v posudku. Prodej může být výhodný jak pro prodávajícího, tak kupujícího. Kupující koupí nemovitost za nižší cenu než tržní a prodávající může díky prodeji za vyšší cenu (oproti např. dražbě) splatit své závazky a zbavit se dluhu. Jedinou nevýhodou je náročná administrativa a časová náročnost prodeje. 

S prodejem nemovitosti zatížené exekucí musí souhlasit nejen majitel nemovitosti, ale také exekutor, případně další věřitelé.

Prodej domu či bytu v insolvenčním řízení

Nemovitost v insolvenci lze prodat pouze na základě pokynu zajištěného věřitele. Pokud věřitel vydá pokyn k prodeji, insolvenční správce se jím musí řídit a musí nemovitost začít prodávat. Naopak dům v insolvenci nelze prodat, pokud k tomu zajištěný věřitel pokyn nevydá. Jelikož v procesu oddlužení má vlastník nemovitosti zakázáno jakkoliv nakládat se svým majetkem, může prodej domu v insolvenčním řízení proběhnout pouze přes insolvenčního správce. Pokud se nemovitost prodá za vyšší částku, než je dluh zajištěnému věřiteli, zbylé peníze slouží na úhradu pohledávek nezajištěných věřitelů.

Máte-li jako majitel (dlužník) pocit, že cena za prodej nemovitosti v oddlužení neodpovídá tržní ceně nemovitosti, můžete požádat insolvenční soud o přezkoumání postupu insolvenčního správce při prodeji nemovitosti nebo přímo podat trestní oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu pletichy v insolvenčním řízení. 

Prodej ideální poloviny nemovitosti

Nemovitosti můžou mít i více než jednoho vlastníka. Tzv. spoluvlastnictví vzniká především jako důsledek dědictví. Existuje reálný a ideální podíl. Reálný podíl dává každému ze spoluvlastníků konkrétní část nemovitosti, např. spodní a horní patro domu.

Vlastnění ideálního podílu nemovitosti ale znamená, že každý z vlastníků má k dispozici jakoukoliv část nemovitosti. Pokud jste byt či dům nabyl dědictvím, zákon stanoví nutnost nabídnout nemovitost k prodeji nejprve spoluvlastníkovi po dobu šesti měsíců po nabytí podílů. Po uplynutí lhůty 6 měsíců můžete jako spoluvlastník svou část prodat.

V praxi se ale často stává, že spoluvlastníci ideálních polovin nedojdou k dohodě a obrátí se na soud.

Prodej ideální části nemovitosti je samozřejmě velmi složitý bez souhlasu spoluvlastníka. Pokud spoluvlastník nesouhlasí s prodej spoluvlastnického podílu nemovitosti, výrazně to snižuje cenu prodávané části. Ideální je samozřejmě dohoda mezi spoluvlastníky o společném prodeji či vyplacení jednoho spoluvlastníka dalším či dalšími. V praxi se ale často stává, že spoluvlastníci nedojdou k dohodě a obrátí se na soud. Soud může přikázat prodej a rozdělení výnosu z prodej podle velikosti podílů.

Stejně tak je obtížné prodat pozemek bez souhlasu spoluvlastníka, pokud nedojde k reálnému rozdělení pozemku.

Prodáváte nemovitost a stojí vás to spoustu času? Vyzkoušejte výhody spolupráce s profesionálním makléřem.