Jak úspěšně prodat nemovitost v době klesající poptávky?

Jak je na tom realitní trh na přelomu roku 2023 a 2024

Rok 2022 přinesl realitnímu trhu výrazné změny. Po několika letech nepřetržitého růstu vystoupaly ceny nemovitostí v roce 2021 na své historické maximum. Průměrná cena bytu za m2 se od roku 2014 do roku 2021 v celé republice zvýšila o 50 %, cena bytu v Praze dokonce o 70 %. V letech 2020 a 2021 zažil i hypoteční trh obrovský boom, rok 2021 byl dokonce rekordní. Banky a spořitelny poskytly 178 tisíc úvěrů v celkové hodnotě 541 miliard korun. Tento boom umožnily především nízké úrokové sazby, které se v obou letech pohybovaly mezi 1,9 a 2,5 %. 

Rok 2022 ale učinil přítrž obrovské poptávce po bytech a domech. Ve druhém čtvrtletí roku 2022 dramaticky ubylo zájemců o prohlídky nabízených nemovitostí. Nedá se to vůbec srovnávat s dobou v uplynulých dvou letech, kdy se o jeden byt zajímalo současně pět, někdy i dvacet vážných zájemců. Zájemci začali s rozhodováním vyčkávat, rozmýšlet se a často smlouvat o ceně. Podle průzkumu společnosti Valuo, která sleduje vývoj počtu prodejů bytů na základě kupní smlouvy dle ČÚZK už od roku 2016, se za první kvartál roku 2023 prodalo nejméně bytů za posledních sedm let. Nicméně realitní odborníci se shodují na tom, že rok 2023 byl spíše rok stagnace, kdy nedocházelo k výraznějším poklesům či nárůstům cen. A ani v roce 2024 neočekávájí výraznější snížování prodejních cen nemovitostí, spíše naopak. Jaké jsou důvody stagnujícího trhu?

1Vysoké úrokové sazby u hypotečních úvěrů

Podle statistik využije hypoteční úvěr k nákupu bytu, pozemku či rodinného domu přes 90 % kupujících a hypotéka je tak jedním z hlavních zdrojů při financování nemovitostí. Průměrná úroková sazba hypoték v roce 2021 byla na úrovni 2,04 procenta, nyní je to i víc než 6,5 procenta, za poslední rok se průměrná měsíční splátka nejběžnější hypotéky zvýšila o více než 7 000 korun měsíčně. Pro většinu mladých lidí je to už příliš vysoký úrok, raději zůstávají v pronajatém bydlení.

Ve druhém čtvrtletí roku 2022 dramaticky ubylo zájemců o prohlídky nabízených nemovitostí. Končí doba, kdy se nemovitosti prodávaly téměř sami a do pár týdnů.

2Přísnější podmínky pro získání hypotéky

Také podmínky pro získání se zpřísnily, a tak se hypotéka stala nedosažitelnou pro více lidí. Od srpna 2021 platí novela zákona o ČNB, která nařizuje bankám limity pro poskytování hypoték. Celkový dluh nesmí překročit 8,5násobek ročního příjmu žadatele o úvěr, maximální výše ročních splátek úvěru pak 45 % ročního příjmu žadatele. Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti se snížil na 80 %. Pouze žadatelé mladší 36 let mohou od bank získat úvěr ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Hypotéka na byt za pět milionů s fixací na pět let a splatností 25 let vyjde nyní na 31 tisíc korun měsíčně, ale podmínkou je doložit bance čistý měsíční příjem nejméně ve výši cca 65 tisíc korun měsíčně. Dalším kritickým bodem je určení zástavní hodnoty bankou, která poskytuje úvěr. Banky většinou nepotvrdí svým odhadem kupní cenu, ale sníží zástavní hodnotu oproti kupní ceně. Pak kupující musí větší částku doplatit z vlastních zdrojů, na čemž někdy žádost o úvěr ztroskotá.

3Rostoucí životní náklady a vysoká inflace

Od konce roku 2021 rostou nejen úrokové sazby hypoték, ale často skokově i ceny elektřiny, plynu, benzínu, nafty, stavebních materiálů a potravin. Inflace dosahuje pro Českou republiku nebývalých výšek a lidé začínají šetřit. Málokdo se v takové nejisté situaci odhodlá pro větší investici do bydlení. Naopak řada lidí se v obavě z vysokých splátek hypotéky rozhodla prodat nemovitosti, které nutně nepotřebuje pro vlastní bydlení (tzv. investiční byty). V druhé polovině roku se sice inflace meziročně dostala konečně pod 10% a ceny energií poklesly, vzhledem k vysokým hypotečním úrokům ale nelze zásadnější oživení trhu očekávat.

Zpět na obsah

Je vhodný čas teď prodávat nemovitost?

Výše popsané důvody vedly k tomu, že po dlouhé době nabídka nemovitostí na realitním trhu převýšila poptávku. Na mnoha místech nemovitosti zlevňují, protože požadované ceny z inzerce neodpovídají kupní síle v dané lokalitě. Cenu nemovitosti vždy určuje lokalita, ale také kupní síla, tedy skutečná poptávka v místě a čase. Prodat nemovitost za dobrou cenu je teď ještě složitější a vyžaduje zkušenosti a vynikající znalosti trhu.

Konečná prodejní cena závisí také na tom, jak moc na prodej spěcháte. Pokud máte pár měsíců čas a netlačí vás žádné finanční či jiné problémy, máte větší šanci byt či dům výhodně prodat. Hodně odborníků doporučuje v současné situaci nemovitosti pronajímat, protože s rostoucími náklady na pořízení bydlení roste poptávka po nájemním bydlení. Pokud jste rozhodnuti svoji nemovitost nyní prodat, máme pro vás pár rad, jak za současné situace prodat co nejrychleji a za dobrou cenu.

Aktuálně se začíná lámat chleba mezi “nabízením” nemovitostí a “prodejem” nemovitostí. 

Zpět na obsah

5 kroků, které jsou důležité pro úspěšný prodej na klesajícím trhu

1 Zkušený makléř prodá lépe

V roce 2023 je ještě víc než předtím důležité spolupracovat s opravdu zkušeným profesionálem, který zná dobře trh a ví, co se na něm právě děje. Trh se zásadně mění, klesá poptávka, stoupá nabídka a už rozhodně nestačí dát někam na realitní server inzerát a čekat, až se někdo ozve. Zkušený profesionál musí znát situaci v daném regionu a umět nastavit prodej tak, aby o nemovitost byl zájem. Více o tom, jak najít zkušeného profesionála, si přečtěte zde.

2 Správně nastavená prodejní cena je klíč k úspěchu

Správné určení prodejní ceny nemovitosti je alfou a omegou úspěšného prodeje. Zkušený makléř umí nastavit vhodnou prodejní cenu a taky ji obhájit. Ceny nemovitostí neurčuje přání prodávajících, ani makléř a ani ceny cihel, ale jen a jen velikost reálné poptávky. Často používané cenové mapy vycházejí ze zastaralých informací, které neodpovídají aktuální situaci na realitním trhu, tedy úbytku poptávky. Protože cenové mapy vypočítávají údaje podle kupních cen dosažených za poslední např. dva roky, nemohou být nyní správným vodítkem k určení prodejní ceny. Také úvaha prodávajících, že soused na sídlišti prodal shodný byt na počátku roku 2023, je mylná. Trh se mění a výsledná cena záleží především na aktuálním dění, poté i na obchodních metodách a schopnostech makléře. Více o určení správné prodejní ceny najdete v našem článku.

3 Marketing přitáhne zájemce

Makléř kromě nastavení správné prodejní ceny navrhne marketingové nástroje, které přitáhnou pozornost případných zájemců. Naprostým standardem u profesionálů je dnes homestaging, profesionální fotografie, copywriting, web nemovitosti, 3D virtuální prohlídka celé nemovitosti a další moderní prostředky propagace bytu či rodinného domu. Co všechno by vám měl makléř za svou provizi nabídnout a bez čeho se dnes propagace nemovitosti neobejde, naleznete v tomto článku.

Očekává se, že z trhu začnou postupně mizet amatérští realitní makléři přežívající jen díky realitnímu boomu.

4 Makléř umí (a musí) vyjednávat

Při prodeji nejvíc záleží na schopnostech a znalostech realitního makléře. Pokud správně nastavil prodejní cenu a na prohlídku přišli seriozní zájemci, je na něm, aby dokázal obhájit požadovanou cenu a nepodlehl žádostem o slevu. Jelikož je poptávka na realitním trhu nyní nižší, zájemci jsou odvážnější a častěji tlačí i na vyšší slevu z kupní ceny.

5 Pomoc při financování koupě pro kupující

Makléř by měl umět nemovitost nejen dobře prodat, ale také pomoct kupujícím s financováním nákupu. Často se najde zájemce o koupi, ze které poté sejde, protože banka není ochotná schválit požadovanou výši hypotéky. Zkušený makléř umí ve spolupráci s hypotečním odborníkem a bankami vymyslet zájemcům o koupi financování tak, aby se obchod vůbec mohl uskutečnit.