Jak uzavřít výhodnou zprostředkovatelskou smlouvu

K čemu slouží zprostředkovatelská smlouva?

Realitní makléř (zprostředkovatel) se ve smlouvě zavazuje vyvíjet činnost, která vede k prodeji či pronájmu dané nemovitosti. Zprostředkovatelská smlouva nezavazuje pouze realitní kancelář, ale je závazná také pro majitele nemovitosti. Majitel nemovitosti podpisem smlouvy potvrzuje vůli nemovitost prodat. Pokud si prodej nemovitosti rozmyslí nebo odmítne spolupracovat (např. nepodepsat kupní smlouvu), realitní kancelář může požadovat finanční kompenzaci.

Realitní kancelář (či realitní makléř) se ve zprostředkovatelské smlouvě zavazuje k provádění odborné činnosti (focení nemovitosti, homestaging, inzerci na realitních serverech a topování, vyhledávání potenciální zájemců z řad evidovaných poptávajících klientů, komunikace s nimi, domlouvání a provádění prohlídky nemovitosti, zajištování finančních služeb atp.).

Zpět na obsah

Kdo může zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít?

Prodat nemovitost, a tedy uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu, může pouze majitel nemovitosti. Pokud je majitelů více, musí podepsat smlouvu každý z nich. V praxi existují případy, kdy se manžel rozhodl prodat dům, aniž by manželka souhlasila, a uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří. Nemovitost je ale bez souhlasu všech spolumajitelů neprodejná. Nicméně makléř může po majiteli, který zprostředkovatelskou smlouvu uzavřel, vymáhat smluvní pokutu uvedenou ve smlouvě. Smluvní pokuta spadá na osobu, která se zavázala u podpisu. U SJM spadá dluh na oba manžele, u podílníků pouze na toho, kdo smlouvu podepsal.

Úmrtím jednoho ze spoluvlastníků zprostředkovatelská smlouva automaticky pozbývá platnosti. Po smrti jednoho ze spolumajitelů se musí vyčkat na řádné ukončení dědického řízení. Po jeho ukončení musí být uzavřena nová zprostředkovatelská smlouva, v níž budou řádnými účastníky i dědicové po zemřelé osobě.

Zpět na obsah

Co by měla obsahovat?

Doporučujeme vždy zprostředkovatelskou smlouvu sepsat písemně. Za platnou je považována i smlouva odsouhlasená v emailu, která nebyla fyzicky podepsaná. Také ústně sjednaná dohoda o zprostředkování může být v některých případech platná. Obtížně však budete protistraně dokazovat obsah sjednaných podmínek. Makléř, který pracuje pouze na základě telefonické objednávky, není věrohodný. Prodávající může být snadno uvedený v omyl.

Před podpisem smlouvy si důkladně ověřte, že obsahuje vše potřebné, vyhnete se tak případným pozdějším sporům. Smlouva by měla obsahovat:

1. Přesnou identifikaci smluvních stran
2. Označení a popis nemovitosti se všemi detaily
3. Požadovanou kupní cenu
4. Dobu, na kterou je smlouva uzavíraná
5. Výši provize realitního makléře a podmínky vyplacení
6. Podrobná popis poskytovaných služeb
7. Podmínky vypovězení smlouvy

Ve zprostředkovatelské smlouvě musí být jasně stanoven rozsah služeb realitního makléře a podmínky výplaty jeho provize. Realitní kanceláře a makléři totiž pod službou zprostředkování můžou poskytovat velmi odlišné služby. Často se jedná pouze o základní inzerci a realizování prohlídek a za další záležitosti kolem prodeje si musíte připlatit zvlášť (profesionální marketing, smlouvy, vyřízení administrativy atp.).

Zprostředkovatelská smlouva opravňuje realitní kancelář uzavřít se zájemci o koupi rezervační smlouvu a také přijímat rezervační poplatek. Kupující tedy obvykle uzavírá rezervační smlouvu za podmínek sjednaných ve zprostředkovatelské smlouvě.

Ve zprostředkovatelské smlouvě musí být jasně stanoven rozsah služeb realitního makléře a podmínky výplaty jeho provize.

Zpět na obsah

Exkluzivní smlouva jako záruka kvalitní spolupráce

Pokud nemovitost nabízí několik realitek, nepůsobí to na potenciální zájemce věrohodně. Navíc i motivace realitek je o dost nižší, jelikož pravděpodobnost, že nemovitost prodají zrovna oni, je nízká. Doporučujeme tedy uzavřít s realitní kanceláří tzv. exkluzivní smlouvu (smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb) a to na dobu určitou.

Exkluzivní smlouva je výhodná pro obě strany. Prodej svěřujete do rukou pouze jednomu makléři, nesmíte nemovitost nabízet sám a ani spolupracovat s jinou kanceláří. Makléř tak může do propagace a prodeje nemovitosti investovat peníze a čas a nemusí se snažit prodat nemovitost za každou cenu, aby tím předběhl konkurenci. Prodejce si může být jistý, že ho makléř nebude tlačit na snížení ceny a že se nemovitosti bude opravdu věnovat.

Zpět na obsah

Na jak dlouhou dobu smlouvu uzavřít?

Dejte si velký pozor na to, na jakou dobu smlouvu o zprostředkování uzavíráte. Nový občanský zákoník povoluje uzavření exkluzivní smlouvy pouze na dobu určitou a maximálně na 6 měsíců bez prodloužení.. U bytů doporučujeme dobu kratší, ideálně 3 měsíce. Po této době už byste měli vidět, jak realitní kancelář pracuje a jaké má výsledky. Pokud zjistíte, že realitka neplní závazky nebo neshání aktivně zájemce, nemusíte ve spolupráci pokračovat. Pokud uzavřete smlouvu na dobu neurčitou, musí obsahovat maximálně jednoměsíční výpovědní lhůtu. 

Nejlepší realitní makléři pracují pouze výhradně (na exkluzivní smlouvu). Mají pouze několik zakázek a těm se intenzivně věnují.

Zpět na obsah

Provize realitní kanceláři – kolik a kdy

Odměna realitního makléře se většinou počítá v procentech z kupní ceny. Obvyklá výše provize se pohybuje mezi 3 - 6 % z kupní ceny nemovitosti. Ve zprostředkovatelské smlouvě uveďte přesnou výši provize (v procentech z kupní ceny, popřípadě pevnou). Uveďte i kdy a za jakých podmínek bude vyplacena. Pokud makléř vyžaduje zálohu na provizi, zákon dovoluje vyplatit maximálně ⅔ z celkové dohodnuté provize.

Zpět na obsah

Smluvní pokuty za porušení smlouvy

V případě, že prodejce od smlouvy odstoupí nebo poruší podmínku exkluzivity, má makléř nárok na náhradu vynaloženého času (obvykle ve výši 50 % předpokládané provize). Smluvní pokutu je však obecně těžké vysoudit. Je to nepříjemná situace a je lepší jí předcházet.

Zpět na obsah

Co by ve smlouvě rozhodně být nemělo

Především si dejte pozor na automatické prodlužování smluv po uplynutí stanovené doby určité. Toho často využívají neseriozní makléři, kteří vám automaticky po uplynutí 3 měsíců prodlouží smlouvu na rok, aniž by vaši nemovitost aktivně prodávali. Vy jste nuceni smlouvu neplatně vypovědět a zaplatit smluvní pokutu.

Stejně tak nepodepisujte smlouvu, ve které si makléř nárokuje provizi pouhým obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy. Tím se často myslí pouhé zprostředkování kontaktu na kupce, bez garance uzavření kupní smlouvy nebo převodu nemovitosti. Kancelář tak může požadovat výplatu provize po zprostředkování kontaktu a vás tak zanechat samého na vyjednávání se zájemcem a případný prodej. Při podpisu si dobře ohlídejte, za jakých podmínek má makléř nárok na provizi.

Pozor na ustanovení "obstarání příležitosti k uzavření smlouvy", kdy můžete realitce hradit provizi i v případě, pokud se nemovitost neprodá.

Zpět na obsah

Jak možné od smlouvy odstoupit?

​Odstoupení od smlouvy bez uvedení důvodu je možné do 14 dnů od podpisu smlouvy, pokud byla smlouva uzavřena mimo prostory realitní kanceláře. Zprostředkovatelské smlouvy se řadí mezi tzv. spotřebitelské smlouvy (pokud jsou uzavírány fyzickými osobami). Realitní makléř musí klienta písemně upozornit na právo odstoupit od smlouvy. Pokud tak makléř neučiní nejpozději v den uzavření smlouvy, má klient právo odstoupit od smlouvy do 1 roku od uzavření smlouvy. Pokud jste podepsali smlouvu přímo v kanceláři, ukončení smlouvy je větsinou možné pouze v souladu s výpovědní lhůtou. Výpověď smlouvy o zprostředkování nesmí být podle nového občanského zákoníku delší než 1 měsíc. Je-li ve smlouvě napsána delší výpovědní doba, je neplatná.

Ohledně možností, jak odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy, doporučujeme obrátit se na specializovaného právníka. Neexistuje jednotný postup. Realitní kanceláře používají různé smlouvy. Každý případ je odlišný. Více informací o odstoupení od smlouvy s realitkou naleznete zde.

Chcete výhodně prodat nemovitost? Vyberte si nejlepší makléře zde.