Jak věcná břemena ovlivní prodej nemovitosti

Co je věcné břemeno a jak vzniká

Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti na jeho právech tak, že musí něco strpět, něco nesmí, nebo naopak musí dělat. Klasický příklad je věcné břemeno cesty, kdy přístupová cesta k sousedovu pozemku vede přes ten váš. V tomto případě musíte dovolit sousedovi po cestě jezdit či chodit a nesmíte mu v tom žádným způsobem bránit. Opačný příklad je, když darujete sousedovi vaši zahradu, ale ten vám musí každý rok dát třetinu úrody.

Omezení vlastnických práv zavedením věcného břemene je možné pouze na základě dohody zúčastněných stran, popřípadě na základě zákona (ve veřejném zájmu). Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti je z právního hlediska chápano jako právní vada (spolu s exekucemi, insolvenčním řízením a předkupním právem).

Zpět na obsah

Druhy věcných břemen

Věcná břemena se dělí na dvě základní skupiny:

A. Služebnost

V případě věcného břemene služebnosti musí majitel bytu či pozemku něco strpět nebo se něčeho zdržet. Dále se dělí na osobní a pozemkové. Osobní se spojují s konkrétní osobou (klasickým případem je věcné břemeno dožití) a po její smrti zanikají, pozemkové jsou navázané na daný pozemek (věcné břemeno vodovodní přípojky).

B. Reálná břemena

U reálných břemen musí naopak majitel nemovitosti cizí osobě něco dávat nebo v její prospěch něco vykonávat (odevzdat část úrody). 

Zpět na obsah

Jaké jsou nejčastější typy věcných břemen?

1 Věcné břemeno dožití

Věcné břemeno doživotního užívání bytu či části domu je jedním z nejčastějších a nejznámějších břemen. Většinou původní majitel daruje nemovitost svému příbuznému, ale zajistí si v ní právo doživotního bydlení. Toto právo zanikne až smrtí oprávněné osoby (pokud se tato osoba svého práva na základě dohody nevzdá). Prodej nemovitosti zatížené věcným břemenem užívání je komplikovaný, a pokud se podaří, cena nemovitosti je podstatně nižší.

2 Věcné břemeno vodovodní přípojky

Pokud je na pozemku zapsáno věcné břemeno vodovodní přípojky, v praxi to znamená, že na daný pozemek musí majitel povolit přístup všem, kteří zajišťují údržbu a správný chod tohoto vodního díla. Dále to omezuje nakládání s pozemkem, protože vodovodní přípojka nesmí být poškozena. Jakékoliv stavby či terénní úpravy musí schválit majitel přípojky.

3 Věcné břemeno zřizování a provozování vedení

Břemeno služebnosti inženýrských sítí značí, že přes pozemek vede přenosová soustava nebo veřejná komunikační síť. Stejně jako v případě vodovodní přípojky musí majitel povolit přístup všem osobám, které zajišťují údržbu a jakékoliv stavby či terénní úpravy musí schválit majitel sítí. Provozovatelé těchto infrastruktur (ČEZ, E-ON, PRE) jsou podle zákona povinni uzavírat smlouvy o věcných břemenech s každým majitelem pozemku, přes který vede zařízení.

4 Věcné břemeno chůze a jízdy (služebnost cesty)

Vedle služebnosti bytu se jedná o nejčastější věcné břemeno. Jde o případ, kdy je na jednom pozemku zřízena cesta, která vede k jinému pozemku, jehož majitelé mají právo cestu užívat. Majitel pozemku s věcným břemenem cesty nesmí oprávněným osobám nijak bránit v užívání cesty a přístupu na druhý pozemek.

5 Věcné břemeno požívání

Toto břemeno poskytuje oprávněnému právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky. Poživatel má práva blízká majiteli. Může z nemovitosti mít výnosy a užitky. V praxi to znamená, že např. při služebnosti bytu může poživatel byt pronajímat a mít výnos z pronájmu. Nesmí ale nemovitost jakkoliv poškodit a musí zajišťovat její běžnou údržbu. 

Věcné břemeno doživotního užívání bytu či části domu je jedním z nejčastějších a nejznámějších břemen.

Zpět na obsah

6 Věcné břemeno právo na vodu

Právo na vodu nepatří k nejčastějším břemenům, nicméně se s ním můžeme setkat především u rekreačních objektů. V praxi se většinou jedná o studnu, která je zdrojem vody pro více objektů. Majitel pozemku, na němž se studna či jiný zdroj vody nachází, musí strpět to, že ze studny čerpají vodu i sousedé. Právo na vodu dává sousedům zároveň právo přístupu k ní.

7 Služebnost okapu

Podstatou služebnosti okapu je možnost vlastníka stavby odvádět dešťovou vodu na sousední pozemek. Na základě služebnosti okapu může majitel pozemku svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc. Oprávněný ze služebnosti okapu musí udržovat žlab a roury v dobrém stavu. Povinný z této služebnosti poskytuje přiměřený přístup oprávněnému za účelem provedení této údržby, zároveň nesmí zvýšit střechu tak, aby voda od souseda nemohla dobře odték

Kde ověřit, zda je na nemovitosti věcné břemeno?

Nemovitost zatížená věcným břemenem představuje při koupi určité riziko a pokud nestojíte o překvapení, důkladně se seznamte se zápisem nemovitosti na příslušném katastrálním úřadu. Evidence nemovitostí je veřejně přístupná a nahlížení je zdarma. Nahlížet můžete na webu https://nahlizenidokn.cuzk.cz/, osobně na pobočce Czechpointu, u notáře nebo přímo na místně příslušném katastrálním úřadě. Informace o věcných břemenech jsou zaneseny v části C listu vlastnictví. Zde naleznete veškerá omezení vlastnického práva (předkupní právo, věcná břemena, zástavní právo, exekuce) včetně listin a rozhodnutí, které k omezení vedly.

Samozřejmě může existovat i věcné břemeno nezapsané v katastru. Většinou se jedná o inženýrské sítě z minulého režimu, kdy se na nějakoé zapisování příliš nehledělo. I když věcné břemeno podle listiny neexistuje, fakticky se o věcné břemeno jedná a v případném sporu na něj bude tak i nahlíženo. 

Zpět na obsah

Jak zapsat či vymazat věcné břemeno

Vklad či výmaz věcného břemene se podává na katastr nemovitostí. Stačí podat Návrh na vklad (jednoduše vyplníte v online aplikaci Katastrálního úřadu) a přiložit potřebný potvrzovací dokument (darovací smlouvu, dohodu, úmrtní list atd.). Za vklad zaplatíte částku 2 000 Kč.

Zpět na obsah

Kdy věcné břemeno zaniká

Důležité je zmínit, že jakékoliv věcné břemeno vázne na nemovitosti, ne na majiteli. Prodejem nemovitosti tedy nezaniká. Nicméně existuje několik způsobů, jak věcné břemeno zrušit:

• Dohodou smluvních stran
• Uplynutím sjednané doby  u břemen sjednaných na dobu určitou)
• Úmrtím oprávněné osoby (např. zrušení věcného břemena užívání)
• Vykoupením
• Splněním
• Oprávněná osoba se stane majitelem služebné nemovitosti
• Promlčením (oprávněný neužívá předmět břemena po dobu minimálně 10 let a svého práva se nedomáhá)

Existuje několik způsobů, jak věcné břemeno zrušit.

Zpět na obsah

Jak prodat nemovitost zatíženou služebností?

Nemovitost zatížená věcným břemenem se obecně prodává hůř a za nižší cenu než nemovitosti nezatížené. Nemá žádný smysl před kupujícími existenci věcného břemene zamlčovat. Každý může nahlédnout do katastru nemovitostí, je proto lepší danou skutečnost uvést už v inzerátu. Věcné břemeno musí být také uvedeno v kupní smlouvě. Pokud na prodej spěcháte nebo se vám nechce s takto komplikovanou záležitostí ztrácet čas, doporučujeme se obrátit na zkušené realitní makléře či ji přímo nabídnout na výkup.

V některých případech je možné věcné břemeno před prodejem odstranit, ať už dohodou nebo vykoupením. Záleží na dohodě s oprávněnou osobou. V každém případě nezapomeňte vše písemně podchytit a podat návrh na výmaz břemene z katastru nemovitostí.