Odhad ceny nemovitosti - vše, co jste kdy chtěli vědět

Kdy musím mít odhad nemovitosti?

Odhady cen nemovitostí se provádějí za různým účelem a často se od sebe i výrazně liší. Odhad ceny bytu či domu budete potřebovat pro banku na získání hypotéky, při dědickém řízení, při rozvodovém řízení, pro finanční úřad k zaplacení daní a v neposlední řadě při prodeji. Ne ve všech případech je ale nutné mít znalecký posudek o ceně, v některých případech vám bude stačit odhad od profesionálního realitního makléře.

Zpět na obsah

Typy odhadů cen nemovitosti

1 Bankovní odhad nemovitosti

Chcete–li si při koupi bytu či domu vzít hypotéku, budete potřebovat doložit odhad ceny nemovitosti. Jedná se o znalecký posudek o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, který vypracuje smluvní znalec banky. Velká část bank poskytuje tuto službu zdarma. Bankovní odhad ceny je zpravidla o 10 % - 20 % nižší než je kupní cena nemovitosti. To slouží bance jako pojistka v případě, že nebudete hypotéku včas a řádně splácet a banka bude nucena vaši nemovitost prodat.

2 Soudní odhad nemovitosti (znalecký posudek)

Soudní znalec bude muset odhadnout cenu vaší nemovitosti vždy, když je to nařízeno zákonem, čili pro oficiální účely. Soudním znalcem může být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministerstvem financí. Znalec připraví znalecký posudek o nemovitosti, který poté předložíte u soudu při různých sporech (rozvodové řízení, exekuce, insolvenční řízení, rozvod, majetkové spory) či finančnímu úřadu. Znalecký odhad nemovitosti se ale výrazně liší od tržní ceny. Posuzuje totiž jiné záležitosti než tržní odhad a výsledná cena může být výrazně nižší než cena tržní. Cena za znalecký posudek se liší dle obtížnosti, u bytů se pohybuje od 2 800 do 4 000 Kč, u domů od 5 500 do 7 000 Kč. Každý soudní znalec má svůj oficiální ceník odhadu ceny nemovitosti.

3 Odhad ceny nemovitosti při výkupu

Potřebujete rychle peníze a rozhodli jste se nabídnout svoji nemovitost k výkupu? Počítejte s tím, že za výkup dostanete o 20 - 40 % méně než při standardním prodeji. Pokud je to jen trochu možné, spolupracujte se zkušeným makléřem, který vám nemovitost prodá rychle a výhodně. Byty se většinou prodají do 3 měsíců, domy do 6. Jestliže ale tolik času nemáte (jste v exekuci, insolvenci, stěhujete se do zahraničí apod.) a potřebujete peníze velmi rychle, je výkup vhodným řešením.

Abyste při výkupu nepřišli o více peněz, než je nezbytné, potřebujete vědět, jaká je skutečná tržní cena nemovitosti. Vykupující firma vám nabídne za dům, byt či pozemek určitou částku a bez profesionálního tržního odhadu nebudete vědět, jestli na nabídku kývnout. Některé vykupující firmy těží z toho, že jste v těžké životní situaci a snaží se za nemovitost nabídnout co nejmíň. Je dobré tedy spolupracovat se zkušeným odhadcem, ideálně realitním makléřem, který zná dobře trh i lokalitu a dokáže tržní cenu správně odhadnout. Vy poté můžete vybrat seriózní a férovou firmu, která za vaši nemovitost zaplatí přiměřenou částku.

4 Odhad ceny nemovitosti při prodeji (tržní odhad)

Pokud byt či dům prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu. Tržní odhad zohledňuje veškeré aspekty nemovitosti, které na ni můžou mít vliv. Je to nejen stav nemovitosti, její velikost či dispozice, ale také lokalita, dostupnost služeb v okolí či dopravní situace. Jinou cenu bude mít dům u dálnice než ten u parku.

Pokud byt či dům prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu.

Kdo cenu při prodeji odhadne?

Pokud si ale myslíte, že při prodeji nemovitosti nepotřebujete odborný odhad ceny, jste na omylu. Právě správně určená prodejní cena je klíčem k dobrému prodeji. Nicméně nepotřebujete ocenění nemovitosti od soudního znalce (i když i ti často dělají odhad ceny nemovitosti pro účely prodeje, v tomto případě je ale výsledná cena jiná než třeba cena ve znaleckém posudku pro finanční úřad). V tomto případě je ideální oslovit zkušeného realitního makléře či realitní kancelář, kteří mají potřebné zkušenosti a znalosti a dokážou provést výpočet odhadní ceny nemovitosti rychle a zdarma (cena za odhad nemovitosti je započítána v jejich provizi). Kanceláře a makléři také často spolupracují s odborníky na odhady cen nemovitostí.

Proč byste neměli odhadovat prodejní cenu nemovitosti sami

Ačkoliv to na první pohled může vypadat jednoduše, určit správnou prodejní cenu je malá věda. Majitelé nemovitostí, kteří se rozhodnou ji prodat vlastními silami, mají často velmi zkreslené představy ohledně prodejní ceny. Myslí si, že se stačí podívat na realitní server, najít podobné nemovitosti v dané lokalitě a máte cenu určenou. Netuší, že často srovnávají jablka s hruškami a jejich zjednodušený odhad nemovitosti může být i o statisíce nižší či vyšší než skutečná prodejní cena. Prodejní cena se většinou nerovná ceně inzerované, takže nevíte, za kolik se nemovitosti ve skutečnosti prodaly. Často na první pohled maličkost jako je výtah, patro, blízkost silnice či výhledy z oken výrazně ovlivňují výslednou cenu. Srovnávat lze tedy pouze dvě naprosto stejné nemovitosti.

Není rozumné ani nasadit cenu a prostě to zkusit, jestli byt či dům někdo koupí, a poté případně zlevnit. Z takové nemovitosti se často stane tzv. ležák, který se ve výsledku prodá pod cenou. Nikdo nechce koupit nemovitost, která neustále zlevňuje, protože působí jako problematická. Správné ocenění nemovitosti je mixem objektivních a subjektivních aspektů. Pro samoprodejce je tedy ideální získat cenový odhad nemovitosti od zkušeného prodejce.

Jak určit cenu nemovitosti?

Jak vlastně probíhá odhad nemovitosti pro prodej? Jak odhadnout cenu nemovitosti, aby odhad nebyl podhodnocený ani příliš nadhodnocený? Hlavní roli hraje srovnávací metoda. Tato metoda využívá data z realitního trhu, čili porovnává ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě a stejného typu. Abyste mohli ceny porovnat, potřebujete přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí a do cenových map. Všechny tyto údaje zkušenému odhadci pomůžou zjistit cenu nemovitosti, za kterou se dá reálně dobře prodat.

Ačkoliv v poslední době se různé internetové startupy snaží o “digitalizaci” stanovování prodejních cen, troufáme si tvrdit, že to bude vždy “offline” záležitost, která se nedá automatizovat.

Dá se zjistit cena nemovitosti z katastru?

V katastru mají nemovitosti zapsán cenový údaj, tj. poslední cenu, za kterou nemovitost změnila majitele. Cenové údaje jsou evidovány u nemovitostí, které byly nabyty na základě kupní smlouvy nebo v dražbě. Najdete tam tedy ceny, za které byly prodány domy ve vaší ulici či blízkém okolí. Na první pohled je katastr jednoduchý způsob, jak odhadnout cenu nemovitosti, ale má svá úskalí. Je potřeba dostatečný vzorek porovnávaných nemovitostí, což zejména v menších městech může být problém. Zároveň sousedův dům nemusí mít nutně stejnou cenu jako ten váš. Velkou roli můžou hrát i malé detaily jako třeba to, že jeho dům nemá garáž, zatímco váš ano. Trh se také rychle mění a i několik měsíců staré údaje nemusí být nutně aktuální. K cenám v katastru je tedy potřeba přistupovat s celkovou znalostí trhu a současného dění na něm.

Online odhad nemovitosti zdarma

Na internetu také existují různé automatické kalkulačky pro výpočet ceny nemovitosti online. Ty využívají data z veřejné inzerce nemovitostí, data z katastrálního úřadu, případně kombinace obojího. I když se v poslední době různé internetové startupy snaží o “digitalizaci” odhadů nemovtostí, ceny takto vygenerované jsou pouze orientační. Např. technický stav bytu, výtah a jeho umístění na patře nebo v mezipatře, orientace bytu vůči světovým stranám, výhledy z oken, dispozice bytu, velikost oken, úroveň společných prostor domu atp. jsou parametry, které vstupují do výsledné ceny a žádný plnohodnotný online nástroj je nedokáže pokrýt.

Přesnou odhadní cenu nemovitosti dokáže vypočítat jenom zkušený člověk. Stanovit správnou tržní cenu je umění, která přichází se zkušenostmi, znalostí dané lokality, preferencí kupujících atd. Naštěstí si dnes můžete zadat ocenění nemovitosti online zdarma (tzn. tržní analýzu).

Stanovit správnou prodejní cenu je umění, které přichází se zkušenostmi a schopnostmi prodejce a jeho znalostí dané lokality a preferencí kupujících.

Co má vliv na odhad ceny nemovitosti

Pokud potřebujete znalecký posudek o ceně nemovitosti, odhadce bere v úvahu pouze stav nemovitosti a její rozměry. Jedná-li se ale o ocenění nemovitosti pro prodej, do hry přichází spousta dalších faktorů. To platí jak pro domy, tak pro byty a pozemky.

5 Výměra nemovitosti v m²

Cenu bytu, domu i pozemku zásadně určuje jeho velikost. Obecně platí, že čím menší nemovitost, tím vyšší cena v přepočtu na m². Do výměry se započítává i balkon či terasa, ale cena za m² je obvykle poloviční. 

2 Výška stropů

Zejména u měnších bytů dokáží cenu značně navýšit vysoké stropy. Pokud je výška stropů okolo 3,5 m, je možné vybudovat plnohodnotné spací patro. Tím pádem i malý byt může být využitelnější než větší byt se standardní výškou stropů.

3 Dispozice nemovitosti

Výrazně zahýbat s cenou může i dispozice. Kupující aktuálně preferují prostorné otevřené pokoje, kuchyň propojenou s obývacím pokojem, záchod oddělený od koupelny, menší pokoje a ložnice atp. Pokud nejsou dispozice chytře řešené, klesá cena za m² plochy bytu. 

4 Stav bytu či domu

Cenu může snížit i špatný stav nemovitosti. Přesto doporučujeme opravit pouze největší nedostatky a provést základní homestaging, kompletně rekonstruovat nemovitost před prodejem se většinou nevyplatí. Většina kupujících si chce nově nabyté bydlení upravit podle svého vkusu. Zároveň u bytů může cenu ovlivnit i stav společných prostor a celkový stav bytového domu.

5 Lokalita

Ocenění nemovitosti zásadně ovlivňuje lokalita. V některých případech právě lokalita tvoří největší část ceny. Důležitým kritériem je dopravní dostupnost. Pokud máte blízko bytu či domu stanici tramvaje, metra či aspoň autobusu, bude jeho cena vyšší než v případě, kdy je dostupné pouze autem či autobus jede jednou za hodinu. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy jak daleko jsou obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště atd. Cenu nemovitosti můžou snížit či zvýšit i chystané projekty. Vyroste v blízkosti nová stanice metra, sjezd z dálnice či obchodní centrum? Cena může vyrůst až o statisíce. Naopak výstavba rychlostní silnice přímo pod okny nebo nový developerský projekt za vaším plotem cenu spíše sníží.

6 Aktuální situace na trhu

Kromě výše uvedeného má značný vliv aktuální situace na trhu. Ceny nemovitostí se vyvíjejí dle momentální nabídky a poptávky. Je třeba rozlišovat trh z hlediska lokalit. Ve stejnou dobu mohou být odlišné sitauce v Ústí nad Labem, Brně či v Praze. Profesionální realitka, která se specializuje na konkrétní lokalitu, dokáže pracovat i s aktuální preferencí kupujících (co, jak, kde, kdy aktuálně poptávají). Pro správné ocenění nemovitosti je tedy třeba vědět, co všechno v daném momentu ceny ovlivňuje a jestli ještě porostou, nebo naopak budou klesat. Přemrštěná cena může z vaší nemovitosti udělat ležák, který se v době klesajících cen bude prodávat jen těžko.

7 Ostatní

Dále mohou výslednou cenu ovlivnit různé proměnné od výhledů z oken (příroda vs. železniční trať), orientace vůči světovým stranám (obývací pokoj umístěný na sever vs. na jih), terasy a výhledu z ní (Pražský hrad vs. panelákové domy) až po vybavení (klimatizace). U bytů v bytových domech umístění výtahu (patro, mezipatro), stav fondu oprav (SVJ s dluhy nebo s milinovými úsporami), volné půdní prostory atp. Je toho opravdu hodně, co může znatelně ovlivnit cenu bytu. Spoléhat se tedy pouze na levné online nástroje pro odhad nemovitostí není rozumné.

Zpět na obsah

Kolik stojí zpracování odhadu nemovitosti

Ceny odhadů nemovitostí se liší dle jednotlivých typů odhadců a účelu, za jakým jsou ocenění dělána. Cena ocenění nemovitosti pro daňové účely či pro dědické řízení, které vyžadují znalecký posudek, je nejvyšší a už výše jsme uváděli, že se pohybuje od 2 800 do 7 000 Kč. Záleží hlavně na tom, zda odhadce provádí ocenění na standardních či ztížených podmínek. Odhad nemovitosti kvůli hypotéce vás naopak nemusí stát ani korunu. Většina bank vám odhad provede zdarma s využitím jejich odborného odhadce. Také cena ocenění nemovitosti při prodeji se může lišit vzhledem k tomu, s kým budete na jejím určení spolupracovat. Realitní kanceláře a makléři tržní odhady provádějí většinou zdarma, zatímco soudní znalci či odborní odhadci si účtují často i vyšší částky. Ceník odhadu nemovitosti by měl mít každý odhadce zveřejněn na svém webu, či vám cenu sdělit předem.

Zpět na obsah

Odhady pro účely získání hypotéky

Kupujete-li byt, dům či pozemek na hypotéku, neobejdete se bez znaleckého posudku o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, který v podstatě určí, kolik bude banka ochotná vám půjčit. Banka vám totiž může na hypotéku půjčit maximálně 90 % z tržní hodnoty zastavené nemovitosti. A tuto hodnotu určuje právě odhadce ceny nemovitosti. V případě hypotéky se odhaduje tržní cena, která bance řekne, za kolik může byt či dům reálně prodat v případě, že nebudete dlouhodobě splácet.

Většina bank má svoje smluvní odhadce a žadateli poskytne odhad zdarma. Můžete si také vybrat vlastního odhadce, ale v tomto případě musí být znalec ze stejného regionu jako nemovitost, kterou chcete ručit. Za odhad zaplatíte od 4 000 do 7 000 Kč a většinou zabere jeden až dva týdny.

Bankovní odhad ceny je většinou o 10 % až 20 % nižší než je kupní cena nemovitosti. To je pro banku pojistka pro případ, že nebudete hypotéku včas a řádně splácet a banka bude muset vaši nemovitost prodat.m.

Zpět na obsah

Odhady pro účely darování nemovitosti

Až do roku 2014 platila povinnost z každé darované nemovitosti zaplatit tzv. darovací daň 15%. V současnosti jsou od této daně osvobozeni všichni příbuzní v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata a manželé), pobočné linii (sourozenci, synovci a neteře, strýcové a tety, zeťové a snachy, děti manžela, rodiče manžela a manželé rodičů)  a druzi a družky (pokud daná osoba sdílela s dárcem společnou domácnost minimálně po dobu jednoho roku).

Pokud nepatříte do této skupiny, ale jste pouze vzdálený příbuzný, známý kamarád a pod., budete muset podat daňové přiznání a zaplatit darovací daň. Pro účely zaplacení daně budete potřebovat oficiální odhad nemovitosti. V tomto případě se jedná o znalecký posudek, který musí vypracovat soudní znalec. Znalec (osoba jmenovaná soudem nebo Ministerstvem financí) připraví znalecký posudek o nemovitosti, který poté předložíte finančnímu úřadu. Znalecký odhad nemovitosti se většinou liší od tržní ceny, výsledná cena bývá výrazně nižší než cena tržní.

Zpět na obsah

Odhady pro účely dědického řízení

Zákon z roku 2014 upravil pravidla nejen kolem darovací daně, ale také přímo zrušil daň dědickou. Ta zanikla úplně a daň z dědictví tedy neplatí už žádný nabyvatel. Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení tedy potřebujete pouze v rozsahu požadovaném notáři. V tomto případě se nejedná o oficiální znalecký posudek, ale o odhad tržní ceny. Tržní cenu vám na základě různých kritérií (velikost nemovitosti, dispozice, lokalita, aktuální situace na trhu atd.) ocení odborník na odhady cen nemovitostí, zkušený realitní makléř či realitní kancelář. Realitní kanceláře často tuto službu poskytují zdarma, pokud následně využijete jejich služeb při prodeji dané nemovitosti.

Zpět na obsah

Odhady pro účely vypořádání společného jmění manželů

Jednou ze situací, kdy je potřeba odborný odhad ceny nemovitosti, je vypořádání společného jmění manželů. Téměř u každého rozvodu se řeší rozdělení společného nemovitého majetku. Za společný se považuje veškerý nemovitý majetek, který manželé nabyli během manželství, kromě dědictví, obdarování nebo třeba restitucí. Při vypořádání pak nastávají tři možné situace, ve kterých je či není potřeba učinit odborný odhad ceny.

1 Manželé se rozhodnou nemovitost prodat či jeden druhého vyplatit

Nejjednodušší a nejrychlejší cestou k vypořádání majetku je dohoda. V případě, kdy se manželé dohodnou, že nemovitost prodají a peníze si rozdělí, popřípadě jeden zaplatí polovinu tržní ceny tomu druhému, nemusí zasahovat soud a k vypořádání stačí odhad tržní ceny. Profesionální odhad tržní ceny může udělat kterýkoliv zkušený realitní makléř či realitní kancelář, v tomto případě není potřeba oslovit soudního znalce.

2 Majetek rozdělí až soud

Pokud se manželé přímo nedohodnou, komu nemovitost zůstane, popřípadě kolik za ni bývalému partnerovi zaplatí, a jejich majetek bude rozdělovat soud, musí nastoupit soudní znalec. Ten odhadne cenu nemovitosti dle daných kritérií a soud ji poté bere při soudním řízení v potaz. Znalecký posudek často určí nižší cenu, než je ta tržní.

3 Jeden z manželů na sebe převezme hypotéku

Jestliže je nemovitost zatížena hypotékou a jeden z manželů se rozhodne si nemovitost ponechat, musí převzít hypotéku na byt či dům pouze na sebe. Banka, u které je hypotéka vyřízena, bude chtít znovu ocenit nemovitost certifikovaným odhadcem. Bankovní odhad ceny nemovitosti dělají samy banky, mají na to vlastní smluvní odhadce a manželům odborníka přidělí.

Zpět na obsah

Odhady pro účely finančního úřadu

Každý, kdo nabyl nemovitost do konce roku 2019, musel zaplatit 4% daň z nabytí. Tato daňová povinnost byla od roku 2020 zrušena stejně jako speciální daňové přiznání o nabytí věcí nemovitých. Jedinou daní, která zůstala zachována, je daň z prodeje nemovitosti, kterou musí prodávající zahrnout do svých příjmů. Jedná se o klasickou daň z příjmu fyzických osob, kterou musíte podat do konce března následujícího zdaňovacího období. Prodej nemovitosti se daní jako ostatní příjmy 15%. Od daně jste osvobozeni, pokud jste nemovitost vlastnili minimálně 10 let (do konce roku 2020 to bylo pouze 5 let), osobně v ní alespoň 2 roky bydleli nebo získané peníze použijete na nabytí nového bydlení. 

Základem daně z příjmu je prodejní cena ponížena o související náklady - zejména pořizovací cenu, zvýšení hodnoty nemovitosti (opravy a rekonstrukce) a pak také drobnosti jako jsou náklady na notáře, advokáta, údržbu atd. Daň tedy platíte pouze ze zisku. 

Pro účely finančního úřadu stačí do formuláře pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob zadat do části Příjmy a výdaje podle § 10 v Příloze 2 vámi zaplacenou kupní cenu. Vaším výdajem je kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste nemovitost kupovali. Daň z příjmu budete platit pouze z případného kladného rozdílu (zisku).

V případě, že jste nemovitost nabyli bezplatně, budete muset doložit znalecký odhad její odhadní ceny při nabytí, při dědictví cenu, kterou určil soud a pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.

Zpět na obsah

Jak nalézt odborníka, který Vám ušetří čas a peníze tím, že nastaví optimální cenu z hlediska utržené ceny i rychlosti prodeje? Nejlepší realitní makléře naleznete jednoduše zde.