Ovlivní současná krize ceny nemovitostí v Praze?

Zatímco část předpokládá velký pád cen a zlevnění nemovitostí napříč trhem, druhá jim oponuje a naopak očekává lehký růst, někteří to odhadují na stagnaci. Přitom házejí do stejného pytle Prahu se zbytkem ČR. Někteří dokonce straší s cílem zvýšit čtenost jejich média. Velká část těchto předpovědí je vyslovena v něčí prospěch a má ovlivnit chování prodávajících či kupujících. Nás tato situace nenechává chladnými, rozhodli jsme se tedy také se podívat na to, jak by se situace na trhu nemovitostí mohla vyvíjet. A jelikož víme, že situace v Praze je naprosto odlišná od zbytku ČR, zaměříme se pouze na Prahu.

Praha je takový stát ve státě, a proto je potřeba otázku vývoje cen nemovitostí v Praze brát izolovaně. Samozřejmě ani my nemáme křišťálovou kouli, abychom dokázali přesně předpovědět, co se stane a jak trh bude reagovat na další dění. Ale dokážeme se reálně podívat na jednotlivé faktory, které cenu bydlení ovlivňují a popsat míru jejich vlivu. To vše bez ohledu na to, jestli závěr, který si uděláte vy, naši čtenáři, o následném vývoji situace na trhu, pro nás bude příznivý či ne. 

Faktor 1: Dostatek nových bytů na trhu

Ačkoliv to vypadá, že v Praze rostou domy jako houby po dešti, situace je opačná. Praha má aktuálně deficit několika desítek tisíc bytů a každým rokem toto číslo narůstá. Trh v Praze je zabržděný nedostatkem nové výstavby především kvůli zdlouhavému stavebnímu řízení a složitému územnímu plánování. Hlavně proto na trhu nepřibývá nových kvalitních bytů v dostatečném množství.

Faktor 2: Daň z nabytí nemovitosti

V důsledku letošní epidemie koronaviru byla mimo jiné zrušena také 4% daň z nabytí nemovitosti, která by měla podpořit poptávku. Někteří majitelé bytů této situace ihned využili a prodejní ceny navýšili.

Faktor 3: Změny na hypotečním trhu

V březnu 2020 došlo ze strany ČNB ke snížení úrokových sazeb, na což budou banky postupně reagovat snižováním úrokových sazeb u hypoték. Zároveň dochází ke zmírňování limitů pro získání hypotéky. Výhodný odečet úroků od základu daně bude platný pro hypotéky uzavřené do konce roku 2020. To vše dělá hypotéky výhodnějšími a v důsledku podpoří poptávku po bytech.

Zrušení 4% daně z nabytí nemovitosti a dostupnější hypotéky podpoří poptávku po bytech v Praze.

Faktor 4: Oslabování koruny

Od března 2020 začala naše měna výrazně oslabovat. Oslabování koruny zlevňuje nemovitosti v Praze pro zahraniční investory, jejichž zvýšená poptávka se dá v blízké budoucnosti očekávat.

Faktor 5: Chování developerů

Od zkušených developerů nemůžeme žádné větší slevy očekávat. Nemají důvod zlevňovat, projekty mají již zafinancované a nepotřebují prodat hned před výstavbou či ve výstavbě, můžou čekat (včetně jejich financujících bank), až bude projekt hotový. To je většinou za rok či dva. Pokud by i tak měli problém s prodejem bytů za původní ceny, je otázka, zda vůbec zlevní nebo s prodejem ještě dále počkají (pokud jim to bude finanční situace dovolovat). Naopak někteří developeři připravované projekty odkládají, aby měli hotovost na nákupy pozemků, jelikož cítí příležitost. To ještě více omezí nabídku bytů.

Faktor 6: Situace ohledně AIRBNB

Objevují se prognózy, že dojde k velkému rozprodeji bytů, které sloužily k pronájmu turistům prostřednictvím AIRBNB. Značná část bytů určených pro krátkodobé ubytování je ale vlastněna profesionálními realitními společnostmi, nikoliv fyzickými osobami “sdílejícími bydlení”. Aktuálně se v nabídce k prodeji objevují pouze jednotky bytů převážně od fyzických osob, které mají v důsledku zamrzlého cestovního ruchu problémy se splácením hypoték.

Nedá se však předpokládat, že by majitelé byli nuceni se bytů hromadně zbavovat. A i kdyby šly na trh k prodeji všechny byty, které byly využívány ke krátkodobému pronájmu (odhaduje se cca 15 tisíc bytů), silná poptávka by je pravděpodobně spolkla bez větších výkyvů. Praze v současnosti chybí několik desítek tisíc bytů a každým rokem se tento deficit prohlubuje.

Praha má aktuálně deficit několika desítek tisíc bytů a každým rokem toto číslo narůstá.

Faktor 7: Rostoucí urbanizace

Praha je čím dál atraktivnější nejen pro Čechy, ale i pro cizince. Stále více přibývá lidí, kteří se stěhují do měst a není nereálné, že Praha bude mít časem až 3 miliony obyvatel. Poptávka po nových bytech navíc roste nejen kvůli nově příchozím obyvatelům, ale i kvůli fenoménu singles, vyšší rozvodovosti oproti minulým dobám a postupnému upouštění od vícegeneračního bydlení.

Faktor 8: Dění za předešlých krizí

Co se týče Prahy, v krizi 2008 šly ceny bytů dolů, jednalo se ale především o nepříliš kvalitní nemovitosti (špatná lokalita, nešikovné dispozice bytů, nekvalitní výstavba atd.). Ceny kvalitních bytů v atraktivních lokalitách neklesaly ani tehdy.

Faktor 9: Rozvoj Prahy

Vývoj cen v Praze je extrémně závislý na jejím rozvoji. Je otázkou, zda bude nadále převládat “malost” a nečinnost před ambiciózními vizionářskými plány na rozvoj Prahy. Zda developeři budou považováni spíše za viníky drahého bydlení než za vítané partnery, kteří pomáhají s rozvojem města. A především jestli někdo přijde s realistickým (nikoliv populistickým, jako je např. zdanění investičních bytů, regulace nájmů či úplné vyvlastnění) plánem na zlepšení (alespoň částečného) dostupnosti bydlení. Pokud bude brzděna nová výstavba a rozvoj, dostupnost bydlení v hlavním městě se bude nadále zhoršovat a to se v důsledku promítne do ceny bydlení.

Je otázkou, zda bude převládat “malost” a nečinnost před ambiciózními vizionářskými plány na rozvoj Prahy.

Popsali jsme pro vás 9 nejdůležitějších faktorů, které mají vliv na hladinu cen nemovitostí v našem hlavním městě. Nyní je na vás, abyste zvážili, jestli s prodejem či nákupem nemovitosti ještě počkat, nebo si najít profesionálního realitního makléře, který vám pomůže ji výhodně prodat či koupit.

Hledáte realitního makléře, který výhodně prodá vaši nemovitost? Pomůžeme Vám s výběrem.