Skryté vady u nemovitostí a kdo za ně nese zodpovědnost

Co se považuje za skrytou vadu?

Skrytá vada je jednoduše taková vada nemovitosti, kterou nemusel kupující odhalit v době převzetí. Vada už tehdy existovala, ale byla skrytá, tzn. prodávající o její existenci kupujícího neinformoval, při koupi nebyla zřejmá a projevila se teprve dodatečně při užívání nemovitosti. Nejčastější skryté vady jsou: vadná hydroizolace pod střešní krytinou (zatékání do nemovitosti), vlhkost a odpadávající obklady, praskání podlah pod plovoucí podlahou, nefungující topení v rodinném domě, nedostačující kapacita elektrické přípojky, vady statiky vlivem chybného provedení základové desky, kročejový hluk, chybná geometrie schodiště či ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů).

Zpět na obsah

Kdo nese zodpovědnost?

Za veškeré skryté vady nese zodpovědnost prodávající a zákon mu neumožňuje se této zodpovědnosti vzdát. V praxi se prodávající snaží ze zodpovědnosti za skryté vady vyvázat různými formulacemi v kupní smlouvě ( např.„Nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak stojí a leží“ nebo „Nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo “Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Tyto formulace jsou ale i v případě, že je kupec podepíše, neplatné a prodávajícího nezbavují odpovědnosti za skryté vady.

Jedinou možností, jak se vyvázat, je udělení písemného souhlasu ze strany kupujícího, že se nebude za případné skryté vady dožadovat finanční ani jiné kompenzace. Tento souhlas se v praxi používá při prodeji nemovitostí k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci.

V realitní praxi se v posledních třech letech setkáváme s nabídkami, které kupujícím nabízí vymáhání slev z kupní ceny. Tyto advokátní kanceláře si zjistí z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele domu a slibují zprostředkování zpětné výplaty části kupní ceny. A jsou úspěšní! Jejich úspěch je postavený na zastupování práv kupujících a na chybách, kterých se z neznalosti dopustí prodávající, kteří prodávali nemovitost bez účasti profesionálních realitních makléřů.

Zpět na obsah

Jak skrytým vadám předcházet?

Nejlepším řešením, jak se vyhnout sporům ohledně skrytých vad, je co nejdůkladnější prověření nemovitosti. Nejen v zájmu kupujícího by měla být pořádná kontrola domu či bytu odborníkem. Doporučujeme přenést odpovědnost za skryté vady na odborníky, tedy nechat si nemovitost posoudit autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu, v níž popíše zjištěný stav nemovitosti a poukáže na veškeré závady a možná budoucí rizika.

Sám prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu, vyhne se tak budoucím soudním sporům. Jediným způsobem, jak se může prodávající zbavit své odpovědnosti za dodatečně objevené závady, je výslovně na ně předem upozornit. Pokud by došlo k soudnímu sporu, tak před soudem musí prodávající prokázat, že kupujícího před prodejem seznámil s konkrétními vadami nemovitosti. I když by vše mělo být sepsáno ve smlouvě, doporučujeme si uschovat písemnou komunikaci s prodávajícím/kupujícím, může se to hodit v případě dokazování před soudem.

Pan V.K. prodal na jaře svůj dům. Chtěl ušetřit a tak nevyžil služeb profesionálního makléře. Kupující na podzim chtěli zatopit a zjistili, že kotel není funkční. Obrátili se na advokátní kancelář s požadavkem na řešení reklamace. Advokát doporučil nechat zpracovat odborný posudek, resp. technickou inspekci celého domu. Z protokolu o inspekci vyplynuly ještě další závady, např. renovace střechy nebyla provedena podle technických norem, kvalita vody odporovala hygienickým požadavkům. Pan V.K. se bránil. Tvrdil, že kupujícím nic nezatajil a vše jim sdělil při prohlídce domu. O nároku kupujících nakonec rozhodl soud. Pan V.K. byl postavený do situace, kdy musel uhradit kupujícím třetinu z původní sjednané prodejní ceny.

Zpět na obsah

Jak vadu správně nahlásit a prokázat

Jakmile na nemovitosti zjistíte skrytou vadu, okamžitě si přizvěte odborníka, který vám vystaví znalecký posudek. Ten poté přiložte spolu s fotodokumentací k oficiálnímu oznámení skryté vady, které zašlete doporučeným dopisem původnímu majiteli. Nedoporučujeme žádné neoficiální cesty (telefon, zprávy apod.), to by mohlo situaci pouze protahovat a pravděpodobně i zkomplikovat prokázání skryté vady.

Zpět na obsah

Do kdy je nutné vadu oznámit

Kupující má v souladu s ustanovením § 2129 odst. 1 občanského zákoníku lhůtu 5 let od převzetí nemovitosti, aby oznámil prodávajícímu, že v domě zjistil skrytou vadu. V této lhůtě může nový majitel podat reklamaci a žádat přiměřenou kompenzaci. Po uplynutí 5 let přechází odpovědnost za skryté vady na kupujícího a ten už žádnou náhradu žádat nemůže.

Zpět na obsah

Co může kupující po prodávajícím požadovat

Pokud kupec včas oznámí původnímu majiteli skrytou vadu, musí dál prokázat, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.

Nároky kupujícího ze skryté vady vyplývají z ustanovení § 2106 občanského zákoníku. Podle závažnosti vady může kupující žádat kompenzaci:

1. odstranitelná vada – v praxi jsou v podstatě všechny vady u nemovitostí odstranitelné. Kupující tedy může po prodávajícím požadovat buď úplné odstranění vady, nebo vznést nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny
2. neodstranitelná vada - jestliže se jedná o skrytou vadu neodstranitelnou, má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, či od kupní smlouvy odstoupit a tím pádem požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.

Technický posudek popisující stav nemovitosti má být přílohou kupní smlouvy, pak je dostatečnou obranou proti případným budoucím nárokům kupujících.

Zpět na obsah

Co nelze za skryté vady považovat

Vady se dělí na zjevné a skryté. Kupující nemůže reklamovat zjevné vady, a to z toho důvodu, že si jich musel být vědom již při převzetí. To se týká především poškozené omítky, nátěrů, chybějícího vybavení atd. Je jasné, že kupující musel vidět, v jakém stavu nemovitost převzal.

Za skryté vady taktéž nelze považovat vady, které budou jasně popsány ve smlouvě, s níž kupující souhlasí. Je-li ve smlouvě napsáno, že pod střechu zatéká a je nutné ji opravit, a kupující takto smlouvu podepíše, má se za to, že byl se závadou skutečně seznámen a počítá s její opravou.

Zpět na obsah

Záruka není vadné plnění

Kromě odpovědnosti za skryté vady se v praxi můžeme setkat také se záruční dobou, která je dle ustanovení § 2113 a výkladu ČOI dobrovolná. Záleží tedy na prodávajícím, či rozšíří své povinnosti a bude zodpovědný i za menší škody v rámci záruky. Ta bývá dvouletá či tříletá a musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána. Záruka se vztahuje i na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou, neboť v rámci poskytnuté smluvní záruky prodávající kupujícímu ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vlastnosti, které měla při prodeji a tento stav se nebude zhoršovat.

Zpět na obsah

Nejčastější závady, které kupující úspěšně uplatňují jako reklamaci

• Nesouhlasná skutečná výměra obytné plochy (oproti údaji v dokumentaci)
• Chybný zápis v katastru nemovitostí (nezapsané tzv. „černé stavby“ např. v případě dodatečně postavených garáží nebo pergol, studny nebo bazénů)
• Vady statiky vlivem chybného provedení základové desky
• Výskyt plísně (v důsledku vlhkosti)
• Trhliny v lepené dlažbě nebo uvolnění dlažby od podkladu
• Nedodržení rovnosti podlah
• Výskyt tepelných mostů (únik tepla z budovy)
• Vadná hydroizolace pod střešní krytinou
• Kročejový hluk
• Nedostačující paropropustné/parotěsné folie
• Zatékání vody do konstrukcí netěsnostmi hydroizolace po obvodu stavby
• Chybná geometrie schodiště
• Ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů)
• Chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebo jsou zjištěny nedostatky v jeho provedení

Prodej staršího domu může bezpečně zorganizovat jen zkušený realitní makléřnebo profesionální realitní kancelář, která zná aktuální právní situaci a dokáže plně ochránit všechna rizika, která by se vztahovala na prodávajícího.

Hledáte realitního makléře pro prodej své nemovitosti, který vám zajistí neprůstřelné smlouvy? My vám takového pomůžeme najít.