Koupili jste nebo prodali nemovitost a stojíte před otázkou, jakou daň a kdy zaplatit? Daně se neustále mění a to, co platilo ještě vloni, dnes už možná neplatí. Nemá tedy smysl se ptát známých a kamarádů, kteří prodávali byt předloni, kolik platili a kdy. A jelikož jsou daně věc poměrně složitá a proměnlivá, připravili jsme pro vás jednoduchý a jasný přehled daní spojených s prodejem a nákupem nemovitosti platných v roce 2023.
Obsah
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Finanční úřad sleduje plátce a v systému úřadu se objeví každý převod vlastnictví na katastrálním úřadu. Pokud jste fyzickou osobou, při prodeji nemovitosti v roce 2023 platíte jako prodávající pouze jednu daň – daň z příjmu. Tu platíte pouze ze zisku, tzn. pokud jste nemovitost prodali za vyšší cenu, než za jakou jste ji koupili nebo zdědili. Daní se tedy pouze částka, která vznikne odečtením pořizovací ceny od prodejní. Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %.
Finanční úřad sleduje, zda byla dodržena případná lhůta na osvobození z platby daně z příjmu při prodeji nemovitosti či nikoli. Kdo koupil nemovitost po 1.1.2021, musí počítat s tím, že při prodeji osvobození z daňové povinnosti dosáhne až po uplynutí deseti let od data nabytí vlastnictví.
Osvobození z daňové povinnosti dosáhnete nyní až po uplynutí deseti let od data nabytí nemovitosti.
Jak a kdy daň zaplatit?
Jelikož se jedná o klasickou daň z příjmu, zisk z prodeje nemovitosti zahrnete do daňového přiznání, které odevzdáte do konce března následujícího roku. Do přiznání uvedete prodejní cenu (tzn. příjem z prodeje) a kupní cenu (výdaj). Do výdajů můžete zahrnout i případné opravy a rekonstrukce, které jste na nemovitosti provedli.
V případě, že jste nemovitost nekupovali, ale zdědili, či vám byla darována, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví nebo znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.
Musí daň platit opravdu každý?
Naštěstí nemusí. Existují 3 výjimky, kdy prodávající fyzická osoba daň z prodeje nemovitosti neplatí.
-
Jste majitelem nemovitosti minimálně 5 nebo 10 let
Pokud jste koupili byt či dům před rokem 2021 a v době prodeje ho vlastníte více jak 5 let, nemusíte odvádět daň z příjmu. Nemovitosti nabyté po 1.1. 2021 jsou osvobozeny od daně až po uplynutí lhůty 10 let od data nabytí. -
V nemovitosti jste bydlel aspoň dva roky před prodejem
I když nevlastníte nemovitost 5 či 10 let, budete osvobozeni od daně v případě, kdy jste v bytě či domě bydleli minimálně dva roky před prodejem. Není ani nutné mít v ní trvalé bydliště, ale musíte v takovém případě podat čestné prohlášení a své tvrzení musíte být schopni prokázat (např. doručováním korespondence, platbami za energie, přihláškou k internetu apod.). -
Za získané peníze pořídíte nové bydlení
Pokud v nemovitosti bydlíte méně než dva roky, ale po prodeji použijete všechny získané peníze na pořízení nového bydlení do jednoho roku od prodeje, daň platit nemusíte. Toto osvobození se však nevztahuje na prodeje pozemků určených ke stavbě rodinných domů.
Pokud jste v bytě či domě bydleli minimálně 2 roky před prodejem, budete osvobozeni od daně po prodeji nemovitosti.
Jak je to při prodeji družstevního bytu
Při prodeji družstevního podílu (respektive bytu) se stejně jako v případě bytu v osobním vlastnictví platí daň z příjmu, pro kterou platí také stejná pravidla (kdy zaplatit, kolik, jak). Pro osvobození od ní ale platí trochu jiné podmínky.
-
Jste majitelem nemovitosti minimálně 5 let
U družstevního podílu stačí, pokud jste byli členy družstva s právem užívání bytu, a to alespoň aspoň 5 let. Zde neplatí nové pravidlo 10 let jako u bytů v osobním vlastnictví. Zároveň vám ale nepomůže, že jste v bytě alespoň dva roky bydleli nebo chcete peníze použít na nové bydlení. Tato výjimka se na družstevní byty nevztahuje. -
Byt jste zdědili v přímé linii
Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, manžel), započte se do 5 leté doby pro osvobození od daně i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste dohromady byli členy družstva déle než 5 let, jste od placení daně z příjmu osvobozeni.
DPH - kdo a kdy ji při prodeji platí
Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se platí také daň z přidané hodnoty, ve většině případů je to 21 %. Tato daň se ale netýká fyzických osob, které nejsou plátci DPH. DPH tedy platí pouze plátci DPH, v praxi jsou to především developeři. Povinnost platit DPH zaniká 5 let po dokončení stavby nebo po její zásadní rekonstrukci, po které došlo na novou kolaudaci.
Složitější je situace při prodeji pozemků. Většina je od daně z přidané hodnoty osvobozena, ale ve dvou případech je potřeba daň zaplatit:
-
Pokud pozemky tvoří jeden celek se stavbou, ze které se DPH platí.
Výše daně je stejná jako daň za stavbu (21 %, 15 % u takzvaných sociálních bytů a domů, 0 % u staveb, které jsou od daně osvobozeny). - Z prodeje stavebního pozemku je třeba zaplatit daň 21 %.
Daň z přidané hodnoty (DPH) se netýká fyzických osob, které nejsou plátci DPH.
Jaké daně platí kupující?
-
Daň z nabytí nemovitých věcí se od prosince 2019 neplatí
Na jaře 2020 byla zrušena 4% daň z nabytí věcí nemovitých. Platnost byla zavedena zpětně, daň tedy neplatí ti kupující, kteří dokončili vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí během prosince 2019 nebo později. -
Daň z nemovitosti platí každý majitel
V okamžiku, kdy se kupující stane novým majitelem nemovitosti, vznikne mu povinnost platit každý rok daň z nemovitých věcí. Jako nový majitel musíte do 31. ledna podat speciální daňové přiznání, kterým se k platbě daně z nemovitosti přihlásíte. Poté vám už každý rok bude chodit složenka s vyměřenou daní.
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí musí podat i ten, kdo svoji nemovitost nějak výrazně změnil (přístavba patra či kompletní přestavba). Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí odevzdáte finančnímu úřadu, v jehož kraji nemovitost leží. Do konce května se daň musí daň z nemovitých věcí zaplatit. Pokud je daň vyšší než 5 tis. Kč, je možné hradit ve splátkách.
Důležitým a často opomíjeným krokem po prodeji je odhlášení z daňové povinnosti. Na finanční úřad je nutné poslat písemnou informaci o změně vlastnictví.
