9 kroků, jak prodat nemovitost bez realitky

1 Zkontrolujte všechny dokumenty o nemovitosti

Jakmile jste pevně rozhodnuti, že svoji nemovitost prodáte, je čas si připravit veškeré potřebné dokumenty. Stejně je při prodeji či prohlídkách budete potřebovat, je tedy lepší si je připravit předem a zkontrolovat, že je vše, jak má být. Jedná se především o nabývací dokumentaci (kupní smlouva), výpis z katastru nemovitostí, vyúčtování energií případně podklady od SVJ či BD atd.

Zpět na obsah

2Určete si prodejní strategii

Určete si cíl prodeje: je vaším cílem prodat nemovitost co nejrychleji, nebo za co nejvíce? Podle cíle se bude odvíjet prodejní strategie.

Pokud potřebujete prodat nemovitost rychle či k určitému datu, nemůžete si dovolit ji nabízet za stejnou cenu jako v případě klasického prodeje za co nejvíce. Existují i tzv. výkupy nemovitostí, pokud potřebujete peníze okamžitě. Cena je ale samozřejmě nižší než při klasickém prodeji.

Jestliže na prodej nespěcháte a chcete za nemovitost utržit co nejvíce, nejčastější cestou, jak prodat nemovitost bez realitky, je klasický prodej. Dáte inzerát a byt prodáte prvnímu zájemci. Je to relativně jednoduché, ale pokud stanovíte nízkou cenu, přijdete o statisíce. Stejně tak nastavení příliš vysoké ceny nese riziko, že se z nemovitosti stane ležák, který nikdo nebude chtít a nakonec se po slevách prodá pod tržní cenou. Stanovení správné ceny je tedy pro prodej klíčové. 

Zpět na obsah

3Stanovte nabídkovou cenu nemovitosti

Správně nastavená cena je pro úspěšný prodej zcela zásadní. A není to nic jednoduchého. Nastavit cenu na základě porovnání s podobnými nemovitostmi v inzerci může být nebezpečné, protože ceny v inzerci jsou zkreslené a konečná realizační cena bývá často nižší než inzerovaná. Můžete také nastavit cenu podle skutečných prodejních cen z katastru nemovitostí, ale vždy je třeba zohlednit konkrétní situaci daného bytu či domu (technický stav bytu, výtah, orientace bytu vůči světovým stranám, výhledy z oken, dispozice bytu, velikost oken, úroveň společných prostor domu, u domu velikost pozemku, stav okolí, přístupové cesty apod.) a momentální situaci na trhu (poměr poptávky a nabídky). Při určování ceny berte tedy ohled na veškeré okolnosti, které ji mohou ovlivnit. Kompletní informace o cenových odhadech naleznete zde.

Nelze zcela porovnávat ceny nemovitostí podle inzerovaných cen na realitních serverech. Realizační ceny se často liší od cen nabídkových.

Při odhadu ceny vždy hrozí riziko špatného nastavení. Samoprodejci často neumí stanovit optimální prodejní cenu. Buď hodnotu svého bytu přecení a časem se z něho stane neprodejný ležák, nebo naopak prodejní cenu stanoví moc nízko, rychle byt prodají, ale často tím přijdou o statisíce. Šikovní obchodníci ze strany kupců dokážou vymámit slevu, na kterou by prodávající při spolupráci s kvalitním realitním makléřem nepřistoupil. Kupující dokáže zpochybnit technický stav nemovitosti, standardy bytu a domu, lokalitu, hluk atp. Tomuto nátlaku je náročné čelit. Pokud tedy nemáte se stanovováním ceny nemovitosti zkušenosti, vyplatí se obrátit na zkušeného makléře či odhadce.

Zpět na obsah

4 Proveďte homestaging

Zkušený profesionál ví, že dobrá připravenost nemovitosti na prodej dokáže někdy i výrazně zvýšit její cenu. Co taková příprava na prodej obnáší? Základem je homestaging. Cílem homestagingu je připravit byt či dům tak, aby na první pohled zaujal zájemce a především v nich vyvolal emoce. Nemovitost musí tedy působit čistě, světle a útulně. Musí se líbit co nejvíce zájemcům. Udělejte tedy novou výmalbu, opravte omítky, obklady, dlažby, podlahové krytiny, vše vyčistěte a nemovitost zbavte přebytečného nábytku. Nemá smysl nemovitost rekonstruovat, má ale smysl ji ukázat v co nejlepším světle. Podrobné informace o přípravě nemovitosti před prodejem zde.

Zpět na obsah

5Inzerujte jako profesionál

Zkušený makléř má při své práci širokou síť spolupracovníků, kteří jsou špičkoví specialisté ve svém oboru. Spolupracuje s reklamním specialistou, který nafotí statické fotografie, změří místnosti, vytvoří půdorysový obrázek prostoru, 3D vizualizaci a virtuální prohlídky. Díky virtuálním prohlídkách ve formátu 3D se zájemci mohou reálně procházet místnostmi, aniž by vstali od svého počítače. To vytvoří dobrou představu o nemovitosti a skutečné prohlídky jsou už pouhým potvrzením zájmu. Kromě designérky a odborníka na reklamu pracuje i s copywritery (napíše poutavý text inzerátu) či specializovanými právníky (připraví rezervační a kupní smlouvu).

Zaujmout případné zájemce v záplavě inzerátů vyžaduje přípravu. Rozhodně nestačí každou místnost vyfotit telefonem a napsat inzerát na nějaký realitní server. Má-li váš inzerát mezi ostatními vyčnívat, musí být udělán profesionálně. Profesionální fotografie přitáhnou pozornost, dobře a stručně napsaný text zaujme. Nezapomeňte na půdorysy a plánky. I když prodáváte dům bez realitky, je dobré připravit pro zájemce videoprohlídku či vizualizaci. Spousta lidí si nedokáže představit, jak by nemovitost vypadala s nábytkem a ztratí o ni zájem. Vizualizace dokáže vyvolat příznivé emoce a přesvědčit zájemce k prohlídce.

Jakmile máte veškeré podklady, můžete se pustit do inzerování. Samozřejmostí jsou realitní servery. Ty placené mají vyšší návštěvnost a tady opravdu platí, že investice do marketingu se vám vrátí. Váš inzerát uvidí více potenciálních zájemců. Ideální je, pokud vytvoříte své nemovitosti vlastní web, na který v inzerátu odkážete. Na web se dá dát více fotek, informací, videí atd. Na web můžete odkazovat i ze sociálních médií, na kterých se s oblibou v posledních letech nemovitosti propagují. Kromě online propagace nezapomeňte ani na lokální reklamu. Umístěte plachtu či letáky v blízkosti nemovitosti, hodně nemovitostí se prodá právě lidem z okolí, kteří mají kladný vztah k dané lokalitě. 

Zpět na obsah

6Nepodceňte prohlídky, jsou důležitá zpětná vazba

Inzerci jste zvládli na výbornou a volají vám zájemci o prohlídku. V tomto okamžiku je důležité zájemce filtrovat. První věc je nepodlehnout nátlaku makléřů, kteří vám nabízejí pomoc při prodeji. Opravdu dobří makléři nemají potřebu takto obvolávat klienty, volají pouze ti průměrní a špatní.

I skutečné zájemce je dobré odfiltrovat už při telefonickém hovoru. Spousta lidí si inzerát pořádně nepřečte a pak jsou překvapeni, že dům nemá výtah nebo okna jsou na sever. Při prohlídce analyzujte chování zájemců, zjistěte co nejvíce o jejich preferencích. O každé prohlídce si dělejte poznámky a po čase zájemce kontaktujte a zjistěte jejich dojmy z prohlídky. Zpětná vazba je důležitá, často vadí zájemcům nějaká maličkost, která je odstranitelná.

Zpět na obsah

7Nekývněte na slevu prvnímu zájemci

Máte zájemce a je na čase se dohodnout na podmínkách prodeje. Nejzásadnější je cena. V podstatě každý zájemce se pokusí cenu snížit. Většina samoprodejců chce co nejdříve prodat, podlehnou tlaku a kývnou na slevu. Tím často přijdou o spoustu peněz, přičemž by ve většině případů zájemci nemovitost koupili i bez slevy nebo s mnohem menší slevou.

Zkušení kupující používají klasické triky, jak dosáhnout slevy. Nejčastějšími jsou cenová kotva, časové omezení nabídky, kritika nemovitosti či nemožnost získat hypotéku (nevychází odhad).

Pokud chcete kývnout na slevu, nevycházejte zájemcům zcela vstříc. I na poloviční slevu většinou zájemce kývne.

Zpět na obsah

8Pečlivě připravte všechny smlouvy

Ještě před podpisem kupní smlouvy je dobré dohodnout veškeré podmínky prodeje a zakotvit je v rezervační smlouvě. Už v rezervační smlouvě by měla být zapsána kupní cena, způsob úhrady (hotově, z hypotéky) a výplaty peněz (advokátní, notářská, bankovní úschova), výše rezervační zálohy, sankce za nesplnění některého bodu smlouvy (smluvní pokuty), zástavní práva či věcná břemena, co bude součástí prodeje (vybavení domu, bytu atp.), případně i znění kupní smlouvy, termín jejího podpisu a termín předání nemovitosti. Rezervační smlouva a záloha garantují oběma stranám vůli zrealizovat prodej a nákup dané nemovitosti.

Kupní smlouva slouží jako podklad pro vklad na katastr nemovitostí. Teprve zapsáním převodu do katastru nemovitostí se mění majitel. Nepodceňte smluvní domumentaci, přizvěte si na její zpracování specializovaného právníka.

Zpět na obsah

9Vyřiďte potřebnou administraitvu

Peníze jsou na účtě, ale vás ještě čeká administrativa. Spolu s nemovitostí musíte také předat veškerou dokumentaci, kterou jste si (ideálně) připravili již na začátku. Při předávání sepište předávací protokol, ve kterém je uvedeno vše, co předáváte a v jakém stavu. Poté už vás čeká přepis elektřiny, plynu, vody a dalších dodavatelů, odhlášení trvalého pobytu a v neposlední řadě placení daní. Pokud jste nemovitost vlastnili minimálně 10 let, osobně v ní alespoň 2 roky bydleli nebo získané peníze použijete na nabytí nového bydlení, nemusíte platit žádnou daň. V ostatních případech prodávající zaplatí daň z příjmu 15%. 

Úspěšný prodej nemovitosti je poměrně složitý proces. Pokud byste se o něm rádi dozvěděli více, přečtěte si našeho podrobného průvodce prodejem nemovitosti.

Pouze umístěním inzerátu na server byt výhodně neprodáte

Prodávat nemovitost pouhým umístěním inzerátu na realitní server opravdu nejde. Abyste byt či dům dobře a rychle prodali, musíte být i dobrý psycholog, umět zvládat emoce či nátlak a výborně vyjednávat. Dobré je znát triky zkušených obchodníků a umět je odhalit. Každá chyba vás může ve výsledku stát statisíce.

Realitní servery typu bez realitky jsou výborné pro jednoduché sehnání nájemce při pronájmu bytu. Jsou dobré i pro kupující s perfektními vyjednávacími schopnostmi, kteří dokáží využít nezkušenosti prodávajících a výhodně nemovitost koupit. A mají je rádi i průměrní či začínající makléři, kteří tyto servery využívají jako zdroj kontaktů pro nábor nemovitostí do prodeje.

Zkušený makléř udělá vše za vás 

Zdá se vám proces prodeje poměrně složitý a nemáte na něj čas? Pokud si najmete opravdu zkušeného profesionála, ušetříte čas a často i peníze. Makléř přesně ví, jak a komu nemovitost co nejrychleji a nejlépe prodat. Umí vytvořit přitažlivý prostor, vykouzlit zájemcům na prohlídce příjemné pocity a tím vzbudit jejich zájem. V každé nemovitosti dokáže vyzdvihnout její přednosti. Profesionál osloví předem určené okruhy potenciálních zájemců a intenzivně se na ně zaměří. Ví, že např. byt u parku může doporučovat rodinám s dětmi. Nabídku bude prezentovat na portálech pro budoucí matky a na sociálních sítích v diskusních skupinách mladých rodičů. Natočí také reklamní video, které odešle prostřednictvím sociálních sítí konkrétnímu okruhu lidí. Nejlepší makléři dokáží prodat nejen výhodně, ale i rychle. Od první schůzky do rezervace uběhne většinou 35 - 40 dnů. Průměrně je prodejní cena vyšší o 8 - 13 % oproti výpočtu dle cenové mapy.

Přidaná hodnota nejlepších realitních makléřů je zejména v optimálním stanovení prodejní ceny, ve vyjednávání s kupujícími, ve zvládání nátlaku a emocí atp. Je tedy nutné opravdu důkladně makléře vybrat a nespolupracovat s průměrnými či dokonce podprůměrnými makléři. Stále mnoho lidí vybírá makléře podle výše provize. Nižší provize ale většinou také znamená nižší kvalitu či rozsah služeb. Kvalitní realitní makléři nemají potřebu se cenově podbízet. Značná část lidí stále očekává kvalitu za málo peněz a to nejenom u realitních makléřů, ale i v dalších odvětvích. Mnoho makléřů se tomu logicky přizpůsobuje. I z toho pramení nevalná pověst realitních kanceláří.