Ideální polovina nemovitosti - vše co potřebuje vědět

Co znamená pojem ideální polovina nemovitosti

Ideální polovina nemovitosti je zvláštní formou spoluvlastnictví, kdy není přesně dáno, která konkrétní půlka nemovitosti komu patří - tuto polovinu nelze na papíře nijak vyznačit či znázornit nebo v terénu ji oplotit či ohradit. Právo nemovitost užívat (a také povinnost se o ni starat, udržovat ji apod.) je pro oba spoluvlastníky rovné, totožné, tedy pro každého z nich “spravedlivě” poloviční.

Zpět na obsah

Jak vlastnictví ideální poloviny nemovitosti vzniká

Spoluvlastnictví nemovitosti vzniká nejčastěji ze dvou důvodů. Prvním je dědictví, kdy se dva sourozenci stanou spoluvlastníky domu po smrti svých rodičů, druhým potom rozvod, po kterém na základě soudního vypořádání majetku (společného jmění manželů) zůstane nemovitost ve společném vlastnictví a bývalí manželé vlastní každý ideální polovinu.

Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti přináší mnoho komplikací a nejčastěji vzniká na základě dědictví či rozvodu.

Zpět na obsah

Nevýhody spoluvlastnictví

Už z popisu spoluvlastnictví je jasné, že v praxi tento stav přináší mnoho komplikací. Velkou nevýhodou vlastnictví ideální poloviny nemovitosti je, že se vždy oba majitelé musí dohodnout na všech úpravách a opravách. Každá nemovitost potřebuje údržbu a ne vždy jsou obě strany ochotny či schopny do ní investovat stejným dílem.

Zpět na obsah

Jak nejlépe vyřešit problémy s vlastnictvím ideální poloviny nemovitosti

1 Rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky

Prvním možným řešením je zrušení spoluvlastnictví. Pokud to charakter nemovitosti dovoluje, rozdělte ji na dvě bytové jednotky a případné užívání společných prostor zabezpečte sjednáním věcného břemene.

2 Prodej ideální poloviny nemovitosti druhému spolumajiteli

Málokdy jde nemovitost rozdělit na dvě ideální bytové jednotky. V této situaci je ideálním řešením  prodej spolumajiteli. Ten má ze zákona předkupní právo. Občanský zákoník ukládá povinnost každému ze spoluvlastníků nabídnout svůj podíl při případném prodeji druhému spoluvlastníkovi. Od 1.7. 2020 je ale tato povinnost omezena pouze na 6 měsíců od nabytí ideální poloviny. Navíc se týká pouze situace, kdy jste nemovitost zdědili či ji nezáměrně nabyli. Pokud jste ji tedy koupili a nyní ji chcete prodat, předkupní právo se na vás nevztahuje.Stejně tak předkupní právo zaniká po 6 měsících od získání nemovitosti. Zákoník pamatuje na možné “nekalé” situace a ukládá povinnost prvnímu spoluvlastníkovi nabídnout tomu druhému svůj podíl k odkupu za cenu, která nebude vyšší než později veřejně požadovaná prodejní cena, pokud druhý spoluvlastník odmítne.

Nové znění §1124 Občanského zákoníku zní:

1. Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
2. Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního právé.

3 Prodej celé nemovitosti třetí straně

Ideálním řešením v případě nezájmu obou spoluvlastníků o odkoupení podílu toho druhého je prodej dané nemovitosti třetímu zájemci a rozdělení si získaných prostředků.

4 Soudní vyrovnání

Pokud nemá spolumajitel zájem nebo prostředky, můžou se majitelé obrátit na soud se žádostí o zrušení vlastnictví ideální poloviny nemovitosti. To by ale mělo být až nejkrajnější řešení, protože je nejen časově, ale i finančně a psychicky náročné.

Soud nejdříve zkoumá, zda je možné reálné rozdělení nemovitosti a zda ho lze uskutečnit za rozumné přiměřené náklady. Pokud není možné nemovitost rozdělit, nebo by se rozdělením podstatně snížila její hodnota, soud přisoudí nemovitost do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků, který druhému spoluvlastníkovi vyplatí přiměřenou náhradu. To ovšem vyžaduje, aby aspoň jeden ze spoluvlastníků měl na koupi podílu prostředky. Pokud tomu tak není, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek si spoluvlastníci rozdělí. Prodej formou dražby není většinou výhodný, jelikož vyvolávací cenou je 75 % z hodnoty určené znalcem. Znalecký odhad může být podhodnocený, navíc hrozí, že se dražby zúčastní pouze malé množství zájemců a nemovitost se prodá za nižší částku, než kdyby se prodávala standardně na trhu.

Soud většinou trvá 2 až 3 roky a účastníci musí zaplatit soudní poplatky spolu s odměnou právnímu zástupci.

Nový občanský zákoník ukládá povinnost nabídnout svůj podíl při prodeji druhému spoluvlastníkovi.

Zpět na obsah

Ideální polovina versus společné jmění manželů

Nemovitost v SJM je tzv. bezpodílové vlastnictví, nelze jej tedy určit žádným podílem. Ideální polovina je naopak podíl přesně poloviční, byť nikoliv fyzicky vytyčený. V katastru nemovitostí se ideální polovina zobrazuje v kolonce Podíl jako zlomek “½”. U nemovitostí v SJM je před jmény vlastníků uvedena právě zkratka “SJM”.