Jak správně sepsat nájemní smlouvu

Dobrá nájemní smlouva zajistí bezproblémový vztah nájemce a pronajímatele

Nájemní smlouva popisuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemní smlouvou je daný prostor přenecháván nájemci a nájemce se zavazuje pronajímateli platit nájemné. Nájemní smlouva se může vztahovat k pronájmu bytu, domu, pozemku, kancelářských prostor, chat a rekreačních objektů, zemědělských objektů, garáží apod.

Jedině správně sepsaná smlouva o nájmu dává oběma smluvním stranám jistotu bezproblémového nájemního vztahu. Smlouva stanovuje jasná pravidla a řešení případných sporů. Občanský zákoník dost přesně stanovuje, jak taková smlouva musí vypadat a nedává příliš prostoru pro určení vlastních podmínek ať už ze strany pronajímatele, tak nájemce. V praxi to znamená, že pokud jsou ve smlouvě ustanovení, která odporují občanskému zákoníku, jsou tyto části smlouvy automaticky neplatné. Je proto důležité se seznámit s právy a povinnostmi pronajímatele i nájemce a ty poté ve smlouvě respektovat.

Zpět na obsah

Co nesmí ve smlouvě chybět

Nájemní smlouva musí mít obecně písemnou formu. Občanský zákoník přesně určuje, co musí být ve smlouvě uvedeno. Na internetu můžete nalézt spoustu vzorů nájemní smlouvy na dům či byt, na dobu určitou i neurčitou, od velmi jednoduchých až po složitější. Pokud budete využívat vzor nájemní smlouvy, ujistěte se, že ji máte ze spolehlivého a fundovaného zdroje.

1 Smluvní strany

Identifikujte obě smluvní strany: jméno a příjmení, bydliště, rodné číslo, číslo OP, obě strany musí smlouvu podepsat.

2 Předmět nájmu

Jasně specifikujte předmět nájmu. Ve smlouvě uveďte adresu bytu včetně čísla bytu a patra, počet místností a jejich rozměry, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení. Popište stav bytu a vybavení. Do smlouvy napište také účel nájmu, protože nemovitost může být pronajata pouze v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

3 Nájemné

Do smlouvy uveďte výši nájemného a způsob a termín jeho úhrady. Výše nájemného je čistě na dohodě mezi smluvními stranami, zákoník ji nijak nestanovuje. Splatnost nájemného je dle dohody, jinak je ze zákona splatné předem do 5. dne daného měsíce. Lepší je oddělit cenu nájmu a záloh na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.) a uvádět je ve smlouvě zvlášť.

Pokud chcete později zvýšit nájemné, můžete tak učinit nejdříve po 12 měsících od posledního zvýšení a zdražení nesmí být ve třech posledních letech vyšší než 20 %. Nový občanský zákoník umožňuje také dohodu o pravidelném zvyšování nájemného. Můžete uzavřít tzv. inflační doložku v nájemní smlouvě. Díky ní se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci.

Pokud chcete později zvýšit nájemné, můžete tak učinit nejdříve po 12 měsících od posledního zvýšení a zdražení nesmí být ve třech posledních letech vyšší než 20%.

4 Vratná kauce

Vratná kauce je pojistkou pronajímatele proti nezaplacení nájemného a případným škodám na majetku. Kauce se vrací nájemci do jednoho měsíce po ukončení nájmu. V případě vzniku dluhu na nájemném nebo škodě na majetku může pronajímatel z kauce strhnout danou částku a vrátit nájemci jen její část. Zákon dovoluje až tříměsíční kauci, obvyklá na trhu je ale kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu.

5 Doba pronájmu

Nájem můžete uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Zpravidla se smlouva podepisuje na dobu jednoho roku a poté se v případě oboustranného zájmu prodlužuje. Podpis smlouvy na dobu neurčitou se nedoporučuje, protože je ji vzhledem k podmínkám stanoveným zákonem těžké vypovědět. Doba nájmu musí být ve smlouvě výslovně uvedena, v opačném případě je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.

6 Služby spojené s užíváním bytu

Mezi nezbytné služby patří dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Placení záloh je primárně na dohodě.

Zpět na obsah

Práva a povinnosti pronajímatele

Jak už bylo řečeno výše, občanský zákoník poměrně striktně vymezuje práva a povinnosti obou smluvních stran. Pronajímatel má právo na úhradu nájemného. Dále má právo zakázat nastěhování dalších osob do bytu bez jeho výslovného souhlasu. Toto právo zaniká v případě, jedná-li se o osobu blízkou (manžel, rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozenci nebo partner).

Pronajímatel má právo zakázat nastěhování dalších osob do bytu bez jeho výslovného souhlasu.

Mezi práva pronajímatele patří i právo na kontrolu bytu po předchozím oznámení, právo zakázat nájemci změny a úpravy nemovitosti a právo zakázat dát byt do podnájmu.

Naopak povinností pronajímatele je zajistit nájemci všechny služby spojené s fungováním bytu, údržbu bytu (běžná údržba a malé opravy nemovitosti) a povolit mu chování domácího zvířete. Dle zákoníku nesmí majitel zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře. Chov zvířete ale nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu činit obtíže.

Zpět na obsah

Práva a povinnosti nájemce

Mezi povinnosti nájemce patří odstranit závady a poškození, které sám způsobil, povinnost udržovat a opravovat byt či povinnost nerušit ostatní.

Mezi práva nájemce patří užívat byt a společné prostory, požívat plnění, jejichž poskytování je užíváním domu spojeno či právo žádat odstranění závad bránících v řádném užívání bytu. Zákoník také dovoluje nájemci zřízení trvalého pobytu i bez souhlasu majitele.

Zpět na obsah

Přechod nájmu

Přechod nájmu znamená, že v případě smrti může další osoba vstoupit do původní nájemní smlouvy. Tato osoba může pokračovat v nájmu jen na další 2 roky. Podmínky pro přechod nájmu jsou následující: blízká osoba (manžel, partner, rodiče, sourozenec, zeť, snacha, dítě a vnuk) žila s nájemcem ke dni smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. U těchto osob není nutný souhlas pronajímatele s bydlením v bytě.

Zpět na obsah

Jak nájem vypovědět

Vypovědět nájem můžou obě smluvní strany. Výpověď musí být vždy písemná. Dle zákoníku je výpovědní doba tříměsíční. Pouze ve výjimečných případech lze dát okamžitou výpověď (nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců a poškozování bytu nebo domu závažným způsobem), i v tomto případě má ale nájemník jeden měsíc na to, aby byt vyklidil.

A Důvody výpovědi ze strany pronajímatele

Pronajímatel může vypovědět nájemce v okamžiku, kdy hrubě poruší svoji povinnost danou smlouvou (např. nezaplatí nájemné, zařídí podnájem třetí osobě), je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či na osobě a majetku v domě, kde je pronajímaný byt a pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen. Stejně tak lze nájem vypovědět v případě, když majitel potřebuje byt pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných.

B Kdy může dát výpověď nájemce

Pokud je smlouva na dobu neurčitou, může ji nájemce ukončit kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou. Naopak u smluv na dobu určitou končí smlouva uplynutím stanovené doby a smlouvu lze ukončit dříve pouze v případě, kdy pro nájemce není možné v nájmu dále pokračovat kvůli změnám okolností.

Chcete výhodně pronajmout nemovitost nájemci? Vyberte si nejlepší makléře zde.