Družstevní byt a jak ho bezpečně prodat, koupit či převést do osobního vlastnictví

Zatímco SVJ je založeno vlastníky bytů za účelem správy jejich bytového domu, bytové družstvo je vlastníkem bytů jako takových a k tomu samozřejmě vykonává běžnou správu domu a řeší stejné provozní záležitosti  jako SVJ. Mezi tyto společné provozní záležitosti patří řešení nákladů na opravy a údržbu domu, na společně využívané služby  (např. osvětlení chodeb a jejich úklid) a také na odměny členům výboru resp. představenstva.

Členové bytového družstva se scházejí obdobně jako členové SVJ na členské schůzi, kde se o důležitých otázkách hlasuje. Praktický dopad rozdílu ve vlastnické formě pak pociťují ti, kteří se chystají si družstevní byt pořídit  (jeho prodejní cena bývá zpravidla nižší než u bytu ve vlastnictví osobním) nebo ho prodat.

Bydlení v družstevním bytě se zároveň značně liší i od bydlení v nájmu. Sice se jakási forma „nájemného" platí v obou formách právního vztahu k bytu, rozdílů je tu ale více než dost. Podrobné srovnání a tipy, kdy se víc vyplatí nájem a kdy družstevní byt, najdete v článku Raději v družstevním než v nájmu?.

Koupě nebo prodej družstevního bytu se od toho v osobním vlastnictví liší, a i když na první pohled může vypadat nevýhodně a třeba i riskantně, má pro kupujícího i spoustu výhod. Je ale třeba si dát na pár věcí pozor. Družstevní byt totiž nikdy nevlastníte, jeho vlastníkem zůstává družstvo a vy vlastníte družstevní podíl s právem nájmu tohoto bytu. Jde z právního hlediska o jinou formu vlastnictví, kterou upravují jiné zákony. Jak tedy takový byt prodat nebo koupit, aby bylo vše v pořádku?

Před prodejem by měl prodávající učinit několik kroků: 

Zpět na obsah

1 Zjistěte, jestli družstvo nějak neomezuje prodej bytu

Jelikož je prodávající členem družstva, jehož podíl chce právě prodat, musí jakýkoliv prodej začít návštěvou družstva. Tam je nutné zjistit, jestli platí nějaká omezení pro převod družstevního podílu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, stanovy družstva ale můžou zakázat členství právnických osob, cizinců nebo cizinců bez trvalého pobytu v České republice. Pokud je však kupující občan ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže a nesmí po něm ani žádat přihlášku a nový členský vklad. Má ale právo žádat úhradu převodního poplatku, který bývá obvykle o něco vyšší než poplatek katastru nemovitostí. 

Zpět na obsah

2 Ověřte, že máte platné členství a splacenou anuitu

Při prodeji je důležité doložit, že prodávající nemá vůči družstvu žádné pohledávky. Družstvo může mít úvěry, které se promítnou do celkového měsíčního nájemného. V tzv. evidenčním listu, který se vystavuje u družstevních bytů, zjistíte celkovou výši měsíčních nákladů. K měsíčnímu nájmu se také připočítává případná nesplacená anuita (nesplacená část úvěru na jeden družstevní podíl, za který družstvo byty koupilo či nechalo postavit). Pokud anuita není splacena, musí dojít ke snížení ceny bytu o její výši. 

Při prodeji družstevního bytu je velmi důležitá nesplacená anuita, kterou je nutné odečíst z nabízené ceny za byt.

Zpět na obsah

3 Zajistěte platnou smlouvu o prodeji družstevního podílu

Bytová družstva mají často vlastní formuláře, které slouží k převodu družstevního podílu na nového majitele. Bohužel ve většině případů neodpovídají současným právním normám a formulář je potom neplatný. Ačkoliv může družstvo vyplnění formuláře požadovat, my doporučujeme vždy zajistit i smlouvu o převodu. S tou vám nejlépe poradí profesionální realitní makléř. Smlouvu poté stačí zaslat či zanést osobně na družstvo.

Zpět na obsah

4 Nastavte správnou cenu

Stejně jako u bytu v osobním vlastnictví hraje při prodeji družstevního bytu velkou roli správné nastavení ceny. S jejím určením vám nejlépe pomůže makléř, který zná dobře trh a umí přihlédnout ke všem okolnostem. Před odhadem si připravte potvrzení o (ne)splacené anuitě a bezdlužnosti družstva. K navýšení ceny může pomoct písemné potvrzení družstva, že převede byt do roka do osobního vlastnictví člena družstva. Díky tomuto potvrzení má kupující možnost získat předhypoteční úvěr a bude ochoten zaplatit vyšší cenu.

Zpět na obsah

5Připravte byt na prodej a poutavě ho inzerujte

Pokud máte za sebou předchozí kroky, můžete začít byt prodávat stejně jako byt v osobním vlastnictví.  I u prodeje družstevního bytu je nesmírně důležitá kvalitní příprava před samotným prodejem. Nezapomeňte jej profesionálně nafotit, udělat homestaging a poutavě ho inzerovat na správných místech. Více o postupu při prodeji bytu zde.

I u prodeje družstevního bytu je nesmírně důležité nastavení správné prodejní ceny a kvalitní příprava před samotným prodejem.

Zpět na obsah

6 Koupě družstevního bytu má své výhody i nevýhody

Jak jsme již zmínili, především nekupujete byt, ale družstevní podíl. Z právního hlediska jde tedy o odlišnou formu vlastnictví. Nejste majitelem nemovitosti, tím je družstvo jako právnická osoba. Koupě takového bytu má své výhody, ale i nevýhody. Družstevní byty bývají zpravidla levnější než ty v osobním vlastnictví, někdy až o 30%, na druhou stranu si na ty ve starší zástavbě nemůžete vzít hypotéku (pouze předhypoteční úvěr). Nové družstevní byty v novostavbách většinou umožňují postupné splácení bez hypotéky. Výhodou družstevních bytů je, že nemusíte platit daň z nabytí nemovitosti a pokud byl prodávající členem družstva aspoň 5 let, neplatí ani daň z příjmu. Prodej družstevního bytu může proběhnout velmi rychle. Kupující se stává okamžitě členem družstva a prodávající dostane ihned svoje peníze. 

Při koupi je ale třeba být opatrný a dodržet pár pravidel bezpečné koupě:

1 Ověřte vlastnictví a případné dluhy přímé na družstvu

Při koupi družstevního bytu vždy vyžadujte aktuální potvrzení přímo od družstva, že prodávající je majitelem družstevního podílu. Jakéhokoliv staré dokumenty už nemusí být platné, byt mohl prodávající už předtím prodat či ho družstvo mohlo vyloučit. Také chtějte potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu a údaje o výši anuity. Zajímejte se o celkový stav domu a případné budoucí investice družstva, které by mohly výrazně navýšit vaše měsíční splátky. 

2 Koupě družstevního bytu na hypotéku je komplikovaná

Nákup družstevního bytu na hypotéční úvěr je problematický a v některých případech zcela nemožný. Zatímco u nových družstevních bytů můžete kupní cenu splácet postupně, u starších to možné není a bohužel na družstevní podíl není možné získat ani hypotéku. Jedinou cestou je získání potvrzení přímo od družstva, že vám bude družstevní byt převeden nejpozději do roka do osobního vlastnictví a vy tak získáte předhypotéční úvěr. Případně je možné ručit jinou nemovitostí.

Nákup družstevního bytu na hypotéční úvěr je problematický a v některých případech zcela nemožný.

3 Zjistěte, co všechno stanovy družstva zakazují

Družstvo může majiteli podílu dovolit či nedovolit spoustu věcí. Ve stanovách může být zakázáno prodat byt cizinci či právnické osobě. Stanovy družstva mohou zakázat i spoluvlastnictví družstevního podílu kromě společného členství manželů. Souhlas družstva je nutný i pro rekonstrukce a jakékoli stavební úpravy v bytě. Pokud plánujete byt pronajmout, i v tomto případě budete potřebovat souhlas družstva. Jelikož se v tomto případě jedná o podnájem (nájemníkem jste totiž už vy), musí s ním majitel bytu (družstvo) souhlasit. Některá družstva mají ve stanovách úplný zákaz podnájmu, jiná podnájmy umožňují, nicméně vždy doporučujeme si toto ověřit před koupí. 

4 O družstevní byt můžete přijít vyloučením z družstva

Zatímco o byt v osobním vlastnictví můžete přijít pouze nesplácením hypotéky nebo zadlužením, o družstevní podíl můžete být připraven vyloučením člena z družstva. To se může stát v případě, pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu (neplatíte-li povinné platby, rušíte noční klid nebo provádíte nepovolené stavební úpravy) nebo jste pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Když vás družstvo vyloučí, přijdete o právo bydlet v bytové jednotce. Družstvo při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který neodpovídá kupní ceně bytu. Proti vyloučení se lze odvolat nebo podat žalobu k soudu. 

Zpět na obsah

7 Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví

Nejlepším řešením, jak se vyhnout všem problémům s vlastnictvím či prodejem družstevního bytu, je jeho převedení do osobního vlastnictví. Bohužel je to většinou poměrně složitý proces, u starších bytů to často ani není možné.

Podmínky pro převedení bytu do osobního vlastnictví:

1. Splacení anuity a všech závazků vůči družstvu - anuita je nesplacený dluh, tedy zbývající část úvěru spojeného s výstavbou celého domu. Jde o dlouhodobý úvěr, který je samozřejmě rozpočítán mezi jednotlivé byty. Pro převedení do osobního vlastnictví musí být anuita nulová.

2. Stanovy družstva převod umožňují - především u starších bytů stanovy družstva nedovolují převody bytů do osobního vlastnictví. U nových bytových družstev je převod jednodušší, pokud je zakomponován investorem ve stanovách družstva. 

3. Podání žádosti představenstvu - žádost o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví si vyzvednete na příslušném bytovém družstvu. Obvykle obsahuje osobní údaje člena družstva, členské číslo, adresu trvalého bydliště člena družstva apod. Představenstvo bytového družstva by mělo žádost zpracovat a zařadit ji jako bod k projednání na členské schůzi.

4. Schválení členskou schůzí - převod musí schválit většina členů družstva, proto je vhodné ji podat v době, kdy si jste jistí, že budete mít na své straně potřebnou většinu při hlasování.

Pokud se vám podařilo získat souhlas družstva s převodem, čeká váš ještě administrativa. Nejdříve musí vlastník budovy či pozemku vypracovat prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového domu na bytové a nebytové jednotky. V tomto prohlášení vymezí vlastník v nemovitosti jednotky (v právním slova smyslu). Může se jednat o bytové jednotky i nebytové prostory (např. kanceláře, garáže, ateliéry, dílny atd.)

Dalším krokem je vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Je-li zápis povolen, je možné přistoupit k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky a následně k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Smlouva musí mít všechny nezbytné náležitosti (přesné označení budovy nebo domu podle údajů v katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru, určení společných částí domu apod.).

Chcete prodat družstevní byt za co nejvyšší cenu? Bez profesionálního makléře se dnes neobejdete. My vám takové makléře pomůžeme najít.