Rezervační smlouva a rezervační záloha na nemovitost

Prodej a koupě bytu může být jednoduchou a rychlou záležitostí, ale může se také výrazně zkomplikovat a protáhnout, pokud je prodávající nezkušený a opomene nebo podcení některou podstatnou část prodejního procesu. Jedním z kroků, které jsou při prodeji a koupi zcela zásadní, je správné sepsání rezervační smlouvy a stanovení rezervačního poplatku. Smlouva je důležitá pro obě strany, jak kupující, tak prodávající s ní získávají záruku, že prodej nemovitosti skutečně proběhne. A pokud některá ze stran od transakce odstoupí, druhá bude díky sankcím odškodněna. 

Co je rezervační smlouva a k čemu slouží?

Rezervační smlouva na nemovitost stojí na samém začátku kupního procesu, měla by se podepsat ihned po tom, co kupující vyjádří zájem nemovitost koupit. Tady rozhodně nestačí pouze ústní dohoda. Prodávající často nechtějí rezervační smlouvu podepisovat a chtějí rovnou sepsat smlouvu kupní. Myslí si, že tento typ smlouvy je zbytečný a slouží pouze pro zajištění provize realitní kanceláři. Rezervační smlouva je ale především zárukou pro obě strany, že ústně dohodnutá transakce proběhne a to za domluvených podmínek. Zhruba 10% dohodnutých transakcí se totiž z různých příčin (špatné načasování při financování nákupu z prodeje jiné nemovitosti, zájemce nedostane hypotéku nebo si nákup jednoduše rozmyslí) nakonec neuskuteční.

Prodávající bude mít díky smlouvě jistotu, že z prodeje nesejde a on neztratí 2 měsíce vyjednáváním, kupující má zase s pořízením nemovitosti náklady už před podpisem kupní smlouvy (vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti, prověření nemovitosti, příprava smluv) a potřebuje záruku, že byt či dům zatím nekoupí někdo jiný. Zkušený makléř, který má za sebou stovky transakcí, dokáže dobře odhadnout pravděpodobnost dokončení prodeje a má tak při dokončování prodejů větší úspěšnost než prodejci bez realitky, kteří prodávají první nemovitost v životě.

Rezervační smlouva je důležitá pro obě strany, jak kupující, tak prodávající s ní získávají záruku, že prodej nemovitosti skutečně proběhne.

Zpět na obsah

Co vše musí obsahovat a na co si dát při podpisu pozor?

Zákon nijak nedefinuje (na rozdíl od budoucí smlouvy kupní), co vše musí rezervační smlouva na byt či dům obnášet. Měla by obsahovat věci, na kterých se protistrany ústně dohodly. Obecně se prodávající strana zavazuje, že za předem stanovených podmínek prodá nemovitost kupující straně a kupující strana se zavazuje, že nemovitost koupí. Správné sepsání smlouvy eliminuje případná pozdější nedorozumění.

V rezervační smlouvě vyjadřuje kupující svůj zájem o koupi a potvrzují se podmínky prodeje. Především se stanovuje kupní cena, specifikuje důkladně předmět prodeje, stanovuje rezervační poplatek a sankce za nesplnění podmínek smlouvy. Uvedou se přesné termíny, do kdy musí jednotlivé strany splnit své závazky vyplývající ze smlouvy – složit rezervační zálohu, odstranit případné vady na nemovitosti (zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo, exekuce) atd. Ve smlouvě je nutné jasně specifikovat, za jakých okolností propadne rezervační poplatek kupujícího, případně kdy má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku, pokud ke koupi nemovitosti nedojde z důvodů prodávajícího.

Zpět na obsah

Body, které by měla smlouva o rezervaci nemovitosti vždy obsahovat:

1. Předmět prodeje - Přesně specifikujte prodávanou nemovitost. Buďte opravdu důslední, uveďte vše, co je součástí prodeje: pozemky, spoluvlastnické podíly na budovách, parkovací místa atd. Samozřejmostí je údaj o obci a katastrálním území, na kterém se nemovitost nachází.
2. Prodejní cena nemovitosti a způsob úhrady (hotově, z hypotéky) - Cena je při podpisu samozřejmě jasná, nezapomeňte ale uvést také podmínky, jak a kdy bude zaplacena.
3. Úschova peněz (advokátní, notářská, bankovní viz níže)
4. Rezervační záloha a sankce (smluvní pokuty)
5. Právní vady (zástavní práva, věcná břemena)
6. Co bude součástí prodeje (vybavení domu, bytu atp.)
7. Termín podpisu kupní smlouvy a případné znění této smlouvy
8. Termín předání nemovitosti (předávací protokol)
9. Prohlášení smluvních stran - Zde se uvádí, jaká práva a povinnosti mají smluvní strany. Jedná se například o povinnost prodávajícího nezatížit nemovitost dluhy a jinými závazky, nepřevést ji na třetí osobu a za jakých okolností podepíše kupní smlouvu. Stejně tak kupující či spolupracující realitní kancelář mají ze smlouvy vyplývající práva a povinnosti. Např. právo kupujícího odstoupit od povinnosti uzvavřít kupní smlouvu v případě, že vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu nemovitosti.
10. Přílohy k rezervační smlouvě - Ke smlouvě by prodávající měl přiložit všechny dokumenty, které by měl zájemce mít ještě před podpisem kupních smluv (např. výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, prohlášení vlastníka, předpis služeb SVJ či bezdlužnost stávajícího majitele vůči SVJ). Prodávající se tak vyhne případným pozdějším problémům, kdy kupující následně neměl tvrdí, že mu něco nebylo řečeno nebo předáno a chce odstoupit od smlouvy.

Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 - 5 % z kupní ceny nemovitosti a bývá součástí kupní ceny.

Zpět na obsah

Rezervační záloha

Rezervační smlouva na byt většinou nabývá platnosti až složením rezervační zálohy (tzv. blokovacího depozitu), čímž zájemce dává najevo skutečný zájem nemovitost koupit. Většinou je koncipována jako záloha na kupní cenu. Jedná se o složení určité finanční částky jako zálohy na kupní cenu a případně jako smluvní pokuta, pokud do určité doby zájemce neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu.

Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 - 5 % (při spolupráci s realitkou se často jedná právě o výši provize). Ještě než podepíšete rezervační smlouvu, ověřte si, zda a jak má realitní makléř ošetřeno zastupování prodávajícího (viz zprostředkovatelská smlouva, ideálně exkluzivní). Existuje totiž riziko, že ve stejnou dobu složí rezervační poplatek i další zájemce u jiné realitky, která také zastupuje kupujícího. To vede k budoucím komplikacím a případně i soudním sporům.

Zpět na obsah

Kam rezervační depozit uschovat?

Pro úschovu kupní ceny se standardně využívá advokátní či notářská úschova. Rezervační poplatek ale funguje jiným způsobem a proto nestranný advokát či notář nestačí. Tyto subjekty totiž nechtějí dělat rozhodce mezi protistranami a pokud tedy z transakce sejde, jednoduše vrátí zálohu kupujícímu. Pokud ale porušil podmínky kupující, nastává problém, protože záloha by měla zůstat prodávajícímu.

Naopak platba rezervační zálohy přímo majiteli je výhodou sice pro majitele, ale pro zájemce představuje riziko, že by o zálohu mohl přijít.

Nejideálnějším řešením se tedy v případě rezervační zálohy jeví úschova v realitní kanceláři, protože zájemce má většinou větší důvěru v nestranného prostředníka. Realitní kancelář vytvoří rezervační smlouvu, koncept a časový rámec transakce tak, aby se eliminovaly komplikace.

Zpět na obsah

Vrácení rezervační zálohy

V případě, že z prodeje nemovitosti sejde, dochází k vrácení rezervační zálohy. Rezervační záloha se ale vrací kupujícímu pouze v případě, kdy podmínky rezervační smlouvy poruší prodávající. V tomto případě by měl být rezervační poplatek vrácen v plné výši, což by mělo být také uvedeno ve smlouvě. V případě, kdy z prodeje sejde na základě porušení podmínek kupujícím (kupující si koupi rozmyslí nebo nezíská financování), propadá záloha prodávajícímu jako kompenzace za zmařený čas. V případě spolupráce prodávajícího s realitkou se propadlá záloha většinou dělí poměrem 50/50.

Rezervační záloha se vrací kupujícímu pouze v případě, kdy podmínky rezervační smlouvy poruší prodávající.

Doporučujeme ve smlouvě dobře popsat podmínky vrácení či nevrácení rezervační zálohy. Rezervační smlouva na nemovitost je právně závazný dokument, který zaručuje, že ke koupi skutečně dojde. Díky rezervační záloze, která je většinou v řádu desítek až stovek tisíc korun, si každý pořádně promyslí, zda tento dokument podepsat, pokud není úplně rozhodnut ke koupi či prodeji.

Zpět na obsah

Kdo rezervační smlouvy na byt podepisuje?

Pokud prodáváte prostřednictvím realitní kanceláře, můžete narazit na dva typy rezervačních smluv. Prvním typem je dvojstranná smlouva podepsaná mezi realitní kanceláří a zájemcem, druhým potom trojstranná mezi kupujícím, prodávajícím a realitkou.

Doporučujeme uzavírat pouze smlouvu trojstrannou (zájemce - realitní kancelář - majitel nemovitosti), na dvojstrannou byste si jako kupující měli dát pozor, protože makléř nemusí mít od prodávajícího plnou moc k zastupování. Pokud prodáváte bez realitky, samozřejmě stačí dvojstranná mezi vámi a kupujícím. Pokud to jde, rezervační smlouvu podepisujte přímo s vlastníkem nemovitosti.

Zpět na obsah

Jak dlouho může být nemovitost rezervována?

Rezervační doba záleží na dohodě obou stran. Termín rezervace by měl být ale ve smlouvě jasně zapsán a stejně tak v ní musí být zapsány sankce při nedodržení tohoto termínu. Termín nemusí dodržet jak kupující, tak prodávající a smlouva by měla popisovat obě možné situace.

Zpět na obsah

Za jakých podmínek je možné zrušení smlouvy o rezervaci nemovitosti

Odstoupení od rezervační smlouvy je možné pouze ze závažných důvodů. Častým důvodem je špatný technický stav nemovitosti, různá břemena či finanční závazky, o kterých nebyl kupující informován. Podmínky, za kterých je možné od smlouvy odstoupit, by v ní měly být podrobně popsány. Pokud tomu tak není, může se stát, že realitní kancelář bude požadovat zaplacení smluvní pokuty.

Jelikož je poměrně složité od rezervační smlouvy odstoupit, doporučujeme před podpisem rezervace důkladně prověřit veškeré dokumenty (zápis v KN) a technický stav nemovitosti. Poměrně časté jsou situace, kdy kupující až po složení rezervační zálohy zjistí, že studna, ze které čerpají vodu, stojí na sousedním pozemku, že garáž není zkolaudována a zapsána v KN či že nemovitost je v takovém technickém stavu, že je neobyvatelná. V případě, kdy smlouva o rezervaci bytu či domu nebyla podepsána v kanceláři makléře, je dle zákona možné od ní odstoupit ve lhůtě 14 dnů od podpisu. Pokud tato skutečnost není ve smlouvě uvedena, lhůta se prodlužuje o 1 rok.

Hledáte realitního makléře, který výhodně prodá vaši nemovitost? Pomůžeme Vám s výběrem.