Jak vzniká či zaniká zástavní právo

Zástavní právo je vždy zapsáno na listu vlastnictví v katastru nemovitostí a jeho účelem je zajistit pohledávky (dluh) pro případ, že by dlužník včas nesplácel své závazky. V takovém případě může věřitel uspokojit pohledávky z výtěžku prodeje zástavy. Zástavními věřiteli jsou obvykle hypotéční banky, které poskytují úvěry na investice do nemovitostí (hypotéky) a splacení úvěru si zajišťují zástavním právem k nemovitosti. Zástavní právo se zapisuje podobně jako kupní smlouva a zástavní smlouva musí jednoznačně vymezit předmět zástavního práva a výši pohledávky.

Před uzavřením kupní smlouvy je nutné ověřit, zda převáděná nemovitost není zatížena jakýmkoli zástavním právem (v části „C“ listu vlastnictví je uvedeno „bez zápisu“). Zástavní právo nebrání nemovitosti v prodeji, je ale nutné tuto skutečnost zmínit v kupní smlouvě a případně zohlednit v ceně.

Možnosti vzniku zástavního práva

Zástavní právo smluvní

Nejčastěji vzniká zástavní právo na základě smlouvy. Zákon jasně stanoví, že smlouva musí být písemná. Smlouva musí jednoznačně vymezit označení zástavy (předmět zástavního práva) a zajišťovanou pohledávku. Příkladem zástavního práva smluvního je zástavní právo na nemovitost při čerpání hypotéky. 

Zástavní právo soudcovské

Soudcovské zástavní právo nařizuje soud v rámci výkonu rozhodnutí. Jedná se o zvláštní druh zástavního práva, které je současně způsobem exekuce. Zřízením soudcovského zástavního práva však nedochází k postižení majetku povinného, toto zástavní právo plní funkci zajišťovací. Soudcovské zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí. Zápis o zástavním právu lze vymazat jen po uhrazení celé výše dlužné částky a výmaz se opět provádí podáním návrhu na vklad na katastrálním úřadu. Zástavní právo nezaniká změnou vlastnictví nemovitosti.

Zástavní právo exekutorské

Exekutorské zástavní právo je oprávněn zřídit exekutor k zajištění uspokojení pohledávky oprávněného. Právní úprava exekutorského zástavního práva je stejná jako v případě zřízení soudcovského zástavního práva k nemovitostem.

Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

Správce daně (finanční úřad) může zřídit svým rozhodnutím zástavní právo k majetku daňového subjektu k zajištění jím neuhrazené daně. Může zřídit zástavní právo i na nemovitost vlastníka odlišného od daňového subjektu, který má dluh na daních. To lze učinit pouze s písemným souhlasem 

Zástavní právo zákonné

Typicky vzniká při neplacení dluhů vůči státu (většinou nedoplatek na daních), nejčastěji proto bývá jako věřitel uvedeno Ministerstvo financí. Někdy zákonné zástavní právo slouží k zajištění pohledávky vzniklé dluhem na příspěvcích na náklady spojených se správou domu. Může být zapsáno bez souhlasu vlastníka nemovitosti. 

Zpět na obsah

Jak podat návrh na vklad zástavního práva

V současné době se většina nákupů nemovitostí realizuje prostřednictvím hypotéčního úvěru. Abyste jako kupující hypotéku od banky získal, je třeba sepsat zástavní smlouvu a zapsat zástavní právo do katastru nemovitostí. Zástavní právo je stejně jako vlastnické právo zapisováno do katastru nemovitostí formou vkladu. Samotné řízení může být zahájeno na základě žádosti zástavce, zástavního věřitele nebo soudního exekutora. Pro přijetí návrhu na vklad zástavního práva je třeba katastrálnímu úřadu předložit zástavní smlouvu a zaplatit správní poplatek.

Zpět na obsah

Zástavní smlouva je pro vklad nezbytná

Zástavní smlouva je nezbytným dokumentem pro návrh na vklad zástavního práva. Uzavírá ji banka s kupujícím i prodávajícím. Prodávající často odmítá zástavní smlouvu podepsat, chce mít nejdříve peníze na účtě, než svoji nemovitost zastaví. V některých případech lze tuto situaci řešit předhypotéčním úvěrem, bankovní úschovou či dočasnou zástavou jiné nemovitosti, nicméně je to zdlouhavé a v praxi se nejčastěji přistupuje k uzavření smlouvy mezi bankou a prodávajícím.

Aby měl kupující jistotu, že z prodeje nesejde kvůli zástavnímu právu, mělo by být vše ošetřeno už v rezervační smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Pokud se bude financovat hypotékou, mělo být v ní být uvedeno, že na nemovitosti bude zástavní právo ve prospěch financující banky a prodávající i kupující s tím souhlasí. Zástavní smlouvu vypracuje banka, která poskytuje hypotéku. Smlouva se po podpisu vloží do katastru nemovitostí. Banka vyplatí peníze do úschovy na základě vložení zástavní smlouvy na katastr (tzv. čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva).

Prodávající často odmítá zástavní smlouvu podepsat, chce mít nejdříve peníze na účtě, než svoji nemovitost zastaví.

Zpět na obsah

Podání návrhu na katastr nemovitostí

Jakmile máte sepsanou zástavní smlouvu, můžete podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Stejně jako v ostatních případech (vlastnické právo podle kupní smlouvy, návrh na výmaz zástavního práva na základě jeho zániku atd. ) je nutné použít daný formulář návrhu na vklad dostupný u katastrálního úřadu. Zástavní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad podepsané zúčastněnými stranami doručte na podatelnu katastrálního úřadu. Na podatelně vám jeden výtisk návrhu vrátí zpět s razítkem katastrálního úřadu. Toto slouží jako doklad o zahájení řízení. Poté nejpozději do 30 dnů obdržíte od katastrálního úřadu rozhodnutí o změně, popřípadě o chybách v návrhu. 

Zpět na obsah

Kolik stojí vklad do katastru nemovitostí

Za každý návrh na vklad zaplatíte od roku 2020 správní poplatek 2 000 Kč (do roku 2020 to bylo 1 000 Kč) a to vylepením kolku, nebo jeho uhrazením přímo na pokladně katastrálního úřadu. Tento správní poplatek se neplatí za každou zapisovanou změnu, ale za celý návrh na vklad podle přiložené listiny. Pokud tedy návrh na vklad obsahuje zápis více práv zřizovaných jednou listinou (např. vlastnické právo a věcné břemeno podle kupní smlouvy), zaplatíte pouze jeden poplatek.

Za každý návrh na vklad zaplatíte od roku 2020 správní poplatek 2 000 Kč.

Zpět na obsah

Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí

Za stejných podmínek dochází také k výmazu zástavního práva. Zástavní právo zaniká v okamžiku splacení hypotéky a o splacení celé částky vydává banka potvrzení, tzv. kvitanci. Majitel musí podat návrh na výmaz zástavního práva k příslušnému katastru nemovitostí a stejně jako při vkladu, musí i při výmazu zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.

K samotnému výmazu zástavního práva musí být předloženo jako vkladová listina podle zákona o katastru nemovitostí potvrzení o zániku zástavního práva. Potvrzení o zániku zástavního práva vydává jako zástavní věřitel banka. Aby ho katastrální úřad uznal, musí obsahovat příslušné náležitosti včetně ověřeného podpisu zástavního věřitele. Formulář je možno najít na stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.

Chcete výhodně prodat nemovitost? Vyberte si nejlepší makléře zde.