Málokdo dnes kupuje bydlení z vlastních zdrojů. Většina nemá dostatek finančních prostředků a i pro ty, kteří je mají, je výhodnější si vzhledem k inflaci peníze půjčit. Zůstanou jim tak volné prostředky na jiné věci či aktivity. Jedním z nejčastěji využívaných prostředků financování koupě nemovitosti je hypotéka. Jak získat hypotéku, kdo na ni dosáhne, jaká jsou její úskalí a jak hypotéka funguje vám podrobně popíšeme v následujícím článku.
Obsah
Co je to hypoteční úvěr?
Hypotéka je jednou z nejčastěji využívaných půjček na bydlení. Hypoteční úvěr si při koupi nemovitosti bere přes 90% kupujících. Základní podmínkou pro získání hypotéky na dům či byt je zastavení nemovitosti. Zastavit můžete nemovitost právě kupovanou, nebo kteroukoliv jinou. Hypotéku můžete využít nejen pro nákup nemovitosti, ale i k nákupu pozemku, na stavbu domu nebo na rekonstrukci, opravu nemovitosti nebo k vyplacení spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Hypotéky vyplácí hypoteční banky, které si splacení úvěru zajistí zástavním právem k nemovitosti. Při splácení platíte úroky a dobu splácení si můžete rozložit až do 40 let.
Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?
1 Věk
Hypoteční úvěr může získat pouze osoba starší 18 let. Většina bank omezuje její poskytnutí na maximální věk 65 let, ale záleží na bance a výši úvěru, jestli poskytne prostředky i osobám starším.
2 Příjem
Jedna z nejdůležitějších podmínek hypotéky a častý kámen úrazu. Na výši příjmu záleží výše poskytnutého úvěru. Je dobré si předem zjistit, na jakou hypotéku dosáhnete. Jak velkou hypotéku dostanete si můžete spočítat na různých online kalkulačkách na internetu. Příjem musí bance potvrdit váš zaměstnavatel na daném formuláři, OSVČ dodá daňové přiznání za poslední jeden až dva roky. Banka z příjmu vypočítá maximální výši hypotéky. Podle doporučení ČNB může na splátku padnout maximálně 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu (tzv. DSTV - debt service to income). Výpočet výše hypotéky podle příjmu se provádí z devítinásobku čistého ročního příjmu (tzv. DTI - debt to income).
Pořídit vlastní bydlení s využitím hypotéky si ale můžou i lidé, kteří v bance nemohou prokázat odpovídající příjmy. Pomoci se získáním hypotečního úvěru mohou rodiče nebo partner. Stanou se tak spoludlužníky. Případně mohou dát do zástavy jinou svou nemovitost. Při změně situace mohou sebe či zástavu kdykoliv z úvěru vyvázat. Jen je potřeba požádat v bance, aby toto bylo zmíněno v úvěrové smlouvě.
3 Vlastní prostředky
Banky požadují, aby zájemce o hypoteční úvěr disponoval určitou částkou naspořených vlastních finančních prostředků. V současnosti některé banky půjčují až do výše 90 % odhadu ceny nemovitosti (tzv. LTV - loan to value). Z toho vyplývá, že musíte mít našetřeno aspoň 10 % ceny nemovitosti. Dá se získat i hypotéka bez úspor. V tomto případě můžete využít jiný druh úvěru (stavební spoření, spotřebitelský úvěr).
4 Žádné dluhy
Banka si ověřuje v registru dlužníků, jestli nemáte nějaké aktuální dluhy. Zde bývá spousta klientů nemile překvapena. Objevují se nějaké nedoplatky. Často jsou to nedoplacené kreditky nebo špatně uzavřené účty či nebankovní (spotřebitelské) úvěry. Menší prohřešky banka toleruje. Pokud jste ale v insolvenci nebo exekuci, na hypotéku můžete rovnou zapomenout.
Pokud jste si už insolvencí prošel, pro banku jste až do výmazu z rejstříku rizikovým klientem a většina bank vám hypotéku 5 let po insolvenci neposkytne. Nicméně banky tyto případy řeší individuálně, záleží na důvodu insolvence, proč nastala a jak probíhala. Není tedy vyloučeno, že vám půjčku poskytne ještě před uplynutím 5 leté lhůty.
5 Zástava
Bance musíte poskytnout zástavu. Zástavou většinou bývá nemovitost, na kterou si hypotéku berete, do zástavy můžete dát i jinou nemovitost nebo nemovitostí více. Nesmí na nich být ale žádné jiné závazky.
Při nákupu nemovitosti pomocí hypotéčního úvěru můžete dát do zástavy i jinou nemovitost než je ta kupovaná.
Výhody hypotéky oproti ostatním úvěrům na bydlení
Hypotéka je pouze jedním z poskytovaných úvěrů na bydlení. Je ale zdaleka nejčastějším, protože je nejvýhodnější.
Spotřebitelský úvěr má podstatně vyšší úrok, proto se sjednává na kratší dobu. Výhodou je, že nemusíte ručit nemovitostí. Ideální je například při rekonstrukci bydlení.
Stavební spoření většinou nabízí nižší úrok než hypotéka. Dalšími výhodami je možnost doplatit úvěr kdykoliv a bez sankce, fixovat úrok dlouho dopředu či odečíst úroky z úvěru od základu daně až do výše 300 000 Kč. V některých případech nemusíte dokládat příjem ani zastavovat nemovitost. Navíc získáte státní příspěvek ke vkladům (maximálně 2 000 Kč, při spoření 20 000 Kč ročně). Nevýhodou je, že ho nelze uzavřít hned, musíte spořit minimálně 2 roky. Také nutnost mít naspořenu minimální hodnotu cílové částky (většinou 30 % až 60 %) hraje výrazně ve prospěch hypotéky.
Na hypoteční úvěr stačí mít 10 - 20 % vlastních prostředků, je to tedy nejsnadnější cesta k financování nemovitosti. Úrok je u hypotéky sice většinou vyšší než u stavebního spoření, ale nemusíte spořit dopředu a dá se rozložit až na 40 let. Výše hypotéky je omezena pouze schopností žadatele danou částku splatit ve vybraném čase.
Jak na nejlepší hypotéku
Nejvýhodnější hypotéka je ta, která je žadateli šitá na míru a nejlépe odpovídá jeho možnostem. Při uzavírání hypotéky je tedy důležité promyslet několik kritérií:
- Délka splácení – hypotéku můžete splácet až 40 let. Můžete si tak půjčit vysokou částku i s nižšími příjmy. Doporučujeme ale nebrat si hypotéku na hranici vašich možností, situace se může během let změnit a vy se můžete ocitnout bez prostředků na splácení.
- Výše a způsob splácení – nastavení správné výše měsíční splátky je klíčové. Buďte opatrní a volte takovou výši měsíční splátky, kterou bez problému dokážete pokrýt i v případě ztráty zaměstnání či snížení jednoho z příjmů.
- Při sjednávání hypotečního úvěru lze domluvit i progresivní způsob splácení (splátky se postupně navyšují) nebo odložení splátek. Je potřeba vždy dobře spočítat, co si budoucí dlužník může dovolit. Při nesplácení úvěru hrozí exekuce na nemovitost (z titulu uplatnění zástavního práva)
- Doba fixace – jeden z nejdůležitějších prvků. Fixace určuje, jak dlouho budete využívat dohodnutou úrokovou sazbu a tedy po jak dlouhou dobu budete mít stejnou výši splátek.
- Kratší doba fixace se vyplatí tehdy, pokud jsou úroky v době založení hypotéky vysoké a vy můžete počítat s tím, že budou klesat. Po uplynutí fixace můžete hypotéku bez jakýchkoliv sankcí doplatit nebo požádat o refinancování jinde, počítáte-li tedy s tím, že za 2-3 roky budeme mít dost prostředků, využijte kratší fixaci.
- Delší fixaci je naopak dobré využít tehdy, když jsou úrokové sazby velmi nízké a dá se počítat s tím, že porostou.
Pojištění schopnosti splácet
Při uzavírání hypotéky na nejnižší úrok požaduje většina poskytovatelů i uzavření pojištění schopnosti splácet. Tady je opravdu dobré spočítat a promyslet, jestli není lepší vzít o jednu desetinu vyšší úrok než se pojistit. Pojistka může být zbytečně drahá, nemusí krýt všechna rizika a platí jen po dobu fixace. Navíc vám správně nastavené životní pojištění může rizika pokrýt stejně a často levněji. Při výběru nejvýhodnější hypotéky srovnávejte vždy stejné nabídky bez započítání slevy při uzavření pojištění.
Je dobré si spočítat, zda není výhodnější vzít o jednu desetinu vyšší úrok než využít pojištění schopnosti splácet.
Na jaká úskalí můžete při žádosti o hypotéku narazit
1 Neprojdete posouzením bonity
Velmi častým důvodem nezískání hypotéky (žadatel neprošel úspěšně posouzením bonity), je nízký prokazatelný příjem, a to především u osob podnikajících jako OSVČ. Cca čtvrtina žadatelů o hypotéku pracuje jako OSVČ na živnostenský list. Pokud optimalizujete své příjmy, myslete dopředu na to, že pro hypoteční banku budete dokládat daňová přiznání. Pamatujte, že při posuzování se bude každá banka řídit tím, co jste přiznali finančnímu úřadu.
2 Odhadní cena nemovitosti je nižší než kupní cena
Častou překážkou k získání hypotéky je situace, kdy banka odhadne nemovitost na mnohem nižší zástavní hodnotu než je kupní cena. To je velká komplikace, protože výše úvěru se nepočítá z kupní ceny, ale z bankovního odhadu zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud si zájemce vyberete nemovitost, na jejíž cenu má z vlastních prostředků méně než 80 %, může se stát, že nízký odhad zástavní hodnoty znemožní nemovitost profinancovat.
Hypotéka pro mladé
Mladí lidé jsou v získávání hypoték znevýhodněni tím, že často nemají žádné vlastní prostředky a hypotéka je pro ně tedy nedosažitelná. Na tuto situaci reagoval stát zavedením Státní hypotéky pro mladé. Nevýhodou je, že stát půjčí pouze 2 miliony na koupi bytu a 2,4 miliony na koupi či výstavbu domu. Při dnešních cenách se jedná o poměrně nízké částky. Některé banky ale mají speciální výhodné nabídky pro mladé páry.
